居停建設有限公司

18/03/2016

今天水果日報有了一篇不錯的專業文章，講的是建築耐震及結構設計規範，我們跟風，深入淺出的再講多一點。
http://m.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20160318/818847
這是一篇很硬的文章，不好下嚥，如果您有仔細讀完，我們知道您一定是個認真的不得了的買家，身為一個建設公司，我們致上深深的敬意。
---------
破壞建築結構的水平力如果為V，設計強度為D，歷史最大強度為M，短週期為S，一秒週期為1，則VMS及VM1分別為歷史最大短週期水平加速與歷史最大一秒週期加速度，根據紀錄，舊台南市區周遭以安南及永康出現高值，永康是VMS及VM1都高，安南是VM1高，短週期地震就是一秒搖好多下，一秒週期就一秒搖一下，雖然短週期水平加速度大，但是一秒週期加速度對於建築破壞力較大。表格自左至右是VDS、VD1、VMS、VM1，舊台南市的值在表格最下方。

永康另有一個比較大的問題是VDS比較大，就是設計用短週期水平加速度，而VDS修正場址效應後乘以0.4就是就是最終的設計標準。

如何修正基地的場址效應？有兩個修正，第一個是斷層，台南列入的就是新化斷層，安南及永康需考慮，另一個就是基地表層30公尺的標準貫入試驗，基本上如我們先前的文章（看下方連結），N值如果大於5，場址係數就是1，也就是無加成效果。
https://www.facebook.com/gtingarch/insights/?section=navPosts
講完台南透天的耐震規範重點，再講一個結構設計大家常會有的迷思，建築真的是越強壯越好嗎？大家知道鋼筋混凝土結構是剛性結構，比較「脆」所以比較容易因劇烈擺動而破壞，木造是比較柔軟有韌性的，反而容易在地震中存活，因此結構設計中其實有規範鋼筋的「最大」強度，沒錯是最大而不是最小，就是為了避免鋼筋也形成脆性破壞結構，所以答案很明顯了，不是嗎？

補充耐震設計規範
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10471&Itemid=57
鋼筋混凝土設計規範
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10431&Itemid=57

14/03/2016

最近最夯的地產話題當然是土壤液化，我們之前已經說過，什麼地方都可以蓋房子，只是成本問題，不過，資訊揭露是好的，保障民眾也汰除劣質建商，但是，接下來呢？
我們進一步要告訴你，淹水的問題，只要有點年紀的人都應該知道現在的氣候越來越極端，要嘛乾旱突然間就下雨到淹水，淹水在這個年代其實是更生活的，因為淹水雖然不一定產生毀滅的結果，但是卻更頻繁，其實政府也早就做好資料，但是你不是水利專家，資料要怎麼看？聽我們說來。
雨量沒有絕對的大小，只有歷史紀錄，因此常常發生的降雨跟一百年發生一次的降雨，強度和雨量是不同的，所以專業術語就叫回歸週期，二百年回歸週期就是降雨機率二百年才會發生一次的大雨，回歸期越大，強度雨量都大，台北是首善之都，輕易淹水不得，所以砸大錢，防洪設計就是以200回歸年的暴雨設計，而台南市都市防洪設施只有50回歸年，這是事實。
你買屋時可以上網查，關鍵詞「xx縣市淹水潛勢圖」，但是資料就是一張張圖檔，一個縣市可能多達20張圖，分別代表不同回歸週期強度及降雨延時的雨量淹水圖，延時就是這個強度的降雨連續下了多久（降雨強度X延時=降雨量），基本上參考延時72小時200回歸年的淹水圖就很保險了。

在最後，我們FB雖然不談銷售，但是讓我們默默用兩張圖標示我們案場在土壤液化及淹水潛勢圖的位置。

順便補充專業版不塞車土壤液化資料
http://www.geologycloud.tw/map/liquefaction/zh-tw
淹水潛勢資料
http://fhy.wra.gov.tw/PUB_WEB_2011/Page/Frame_MenuLeft.aspx?sid=27

09/03/2016

由於地震及房價上漲，很多人都在詢問東區四期的二手屋，我們就技術面告訴你新屋舊屋差別在那？
大家都知道建築法，但是不知道建築法管的僅僅是營建產業的權責及法律責任，88 年921地震後，89年大修了一次，劃分地方與中央的權責，之後92年配合品管制度的建立，又大修了一次，將責任落實到專業個人而非過去的機關及公司，這是一大進步。
但是，影響建築成本及技術的規範，其實是制定在「建築技術規則」中，從民國27年有建築法及34年有建築技術規則開始，建築法才修了12次，建築技術規則卻修了95次，而其中這5年內建築技術規則更修訂高達11次，次數之頻繁可見一般，建築技術及規範，這5年來正以飛快的速度在更新，其實是很明顯的。排除建照期限展延的因素，新建物應該都須循新規則建造才是。
建築不比汽車，舊車可以慢慢開，可以不上高速公路，建築住進去就是一輩子，沒得打折，不是零就是壹的，舉個例子，我們的防水下包，最近做了很多大樓管委會的結構補強和防水案子，管委會習慣性議價，下包只能表達，人命關天馬虎不得，這是實話也是成本高的原因，所以，看官，購屋前請慎思再慎思。
最後請你問問自己，這五年來，你為了多少無關緊要的功能換了幾支iphone，但是，這五年來，建築技術規範修正了這麽多次，如果每一次變動都是至關緊要，懸乎生死一線的呢？那，你想買的、願意住的房子是怎樣的呢？

21/02/2016

［0206台南震災系列四］雖說什麼地方都能蓋房子，但是如果政府不揭露土壤液化潛勢現況，就不能讓市場在訊息均等的情況下，產生制衡的機制，怎麼說？
台南的地價有很大的差別，尤其是老台南人，住了好幾代，都知道哪裏是鰛仔哪裡是濫殘，一坪5萬的地和一坪35萬的地，蓋法一樣嗎？聽我們說來。
有人會跟妳說，5萬的地是都市化還沒熱鬧到那邊，所以有上漲的空間，但是，這10-20年轉作建地的水田及魚塭（旱田較佳），土質潮濕鬆軟，建商有土壤改良，少則需半年一年，沒土壤改良，就必須多打樁增加基礎穩固，該不該打樁其實是有標準的，忍耐聽我們繼續說。
先說我們之前說到古台南台地的位置，最近台南紅黃單建築位置大約都出來了，有一個特別的地方，台南老建築應該以中西區最多，但是從東區仁和路到中西區南門路間，位於古台南台地的紅黃單建築幾乎沒有，因為這區域露出地表的地質可以上溯到4500-6000年前，其餘位置在這時間都還是海浸低地，現在露出來的地表，地質則相對鬆軟年輕，同樣的筏式基礎在哪裡比較容易失敗，就很清楚了。
古台南台地位置在哪？研究報告指出約等於現在等高線35公尺以上的位置，你的建築如果在這個區域，再用手機軟體查一下高程約35公尺以上，就可以大約確定，也不用太擔心你的房子沒打樁怎麼辦！
最後說到底房子打不打樁的標準在哪？你可以找坊間大地工程公司或鑽井業，買你家附近250-400公尺內的鑽探報告，其中有土壤各深度的標準貫入試驗（N值），如果你家筏式基礎所在土層（深度1.2-1.6公尺）的N值小於5，一般就要再打樁加強。
拉拉匝匝，總結了，別再只看建案廣告告訴你筏式基礎，重點是當地的土質，地質不良區，地價便宜，建築成本如果有確實改良施作，建價依然高，未來增值空間雖大，住宅風險仍高，就算土壤改良或打樁也一樣，如何取捨，但憑看官自由心證。

10/02/2016

［0206台南震災系列三］這幾天，越來越多的報導，讓我們瞭解我們故鄉台南的地理，今天我們將焦點放在昨天提到的古大灣海峽。
前內政部長台大土木系李鴻源教授（詳圖），提到三年前調查的台南高危險液化地區，仁德永康及新化地區，位置剛好為此次地震台南重災區，除了樓塌外，比較少人注意到，86快速道路橋版橋墩位移也在此區，而這個區域就是古代的大灣海峽位置。
這個區域有三個特點：地勢低（直到現在還是），沈積構造年輕，位於兩個斷層帶間（西部的後甲里斷層，東部的中州構造，詳圖，位於國一及國三間，現有已知斷層均緊鄰高速公路平行走向）。
中央大學馬國鳳教授也提出，高雄地震引發此區域一南北走向深斷層的挫動，依照餘震分佈（詳圖之小星號），該未知構造位於此區中央呈南北走向。
另外，在我們檢討營造建設體系的同時，消費者該如何自保？我們很誠懇的說句話，買東西一分錢一分貨，當然我們不否認有人收高價提供劣質品，但是便宜絕對無好貨，這句話可信度更高，還記得食安問題教我們什麼？其實銅板根本買不到銅板美食，除非......。是吧？

07/02/2016

［0206台南震災系列二］昨天我們提到舊台南市區，台南台地及斷層的問題，V砌型斷層從東西兩端抬昇台南台地，今天我們從兩個角度應證昨天的說法！
第一張圖是網民統計的台南市建築硬體損害分佈，可以看到在台地西端西門路以西有一帶狀分佈，奇怪的是東端災害分佈很廣，這點疑問要看另外一個研究報告才能明瞭。
1996年師範大學地理研究報告「台灣西南部台南海岸平原地形變遷之研究」提到古台南島，也就是4000-6500年前的高地，周遭都為海浸低地，此次東端災害分佈於古大灣海峽，就很明顯了。
至於穿插在災害救援新聞中，安南地區發生的建築物沈陷問題，其實也不難理解了。
天災，讓我們更密集的審視台南的歷史地理，瞭解我們的故鄉台南。

06/02/2016

［0206台南震災系列ㄧ］台南舊市區東西低中間高，最近在電視常報導的後甲里斷層，依據經濟部中央地質調查所2003年的報告，其實是存在舊市區的東西兩側，而非只在東端，怎麼說？
大家都知道虎尾寮的急降其實就是斷層的大概位置，依據維基百科的照片配合東區地圖，大約沿育信路走文華路三段二段往南延伸，在中華醫專旁的主河系均為南北走向，東西支流向西流到台南台地東端隨即轉向南流。
但是令人驚訝的地調所報告，簡易的地下斷層構模型其實是一個V鍥型，左邊的陡降邊界約沿西門路南北走向，右邊的陡降邊界就是報載的後甲里斷層，在V端點有一東西橫向推力，將舊市區往上抬昇，形成東西低中間高的地形。
這也就是說，如果你選擇便利的都會生活，在台南市舊市區買屋，東西範圍在自由路與南門路間，離兩端越遠，靠近中心的位置是比較好的選擇。當然，這是個人意見，合理否請自行參酌。

最後，台灣正在受難，願倖存者平靜，願不幸者安息，願其餘人保持信心，願信念引領我們奮勇突破困境，如同我們過往的先靈，願我們永遠像個台灣人，無論任何處境。

31/12/2015

2016新的一年，祝大家一切平安如意。

14/12/2015

我該住在哪？這是政府不會告訴你的事！看看權威的國際研究成果地圖。

古代有孟母三遷，只是考慮鄰居還有小孩子的教育。現在選擇居住地就沒這麼簡單了，有人考慮增值、考慮學區、考慮生活便利，其實，這是最小最小的期望，這樣的基本需求跟孟母的想法大致相去不遠。
但是，隨著科技及傳播媒體的發展，當人們經歷八八風災，就開始搜尋政府淹水區域潛勢圖，遇到921地震聽說尼泊爾地震，大家又開始上網查詢台灣活斷層的地圖，這些災害其實都有一定的回歸週期，只是「人們的記憶一般都比災害的回歸週期短得太多」。
除去上面說的，最近巴黎全球氣候會議的結論是，「本世紀全球升溫將控制在2度內」，說這是一個目標，倒不如說是個最後的通牒，先不論你有多嚴肅的面對這樣的結論，只是這2度的升溫在結論中只要求限制在本世紀內，沒說哪一年達到，卻有可能在10年內就達到了，更別說可能根本就無法控制的升高了4度，到時候是怎麼樣的情況？有關全球氣候變遷的影響，請點選我們提供的連結，透過地圖仔細觀察你的居住環境吧。
如果你開始在找房子，請仔細思索我們上面提到的三個面向的問題，認真的不要以為這些事情不會發生，畢竟買屋是件輕率不得的事，不是嗎？

http://choices.climatecentral.org/ #12/22.9881/120.2354?compare=temperatures&carbon-end-yr=2100&scenario-a=warming-4&scenario-b=warming-2

Climate Central has created an interactive, zip-searchable map of the U.S. to show the local consequences of high vs. low carbon emissions.

04/12/2015

不在台南生活，才會發現台南綠地這麼少！這是四個月前我們的經歷，還有我們意外發覺的過去與現在
https://www.facebook.com/gtingarch/posts/408990235964360

今天有一篇文章引起我們的興趣，高雄市在5年內增加了343公頃綠地，換算居民數，達到每人擁有11.1平方公尺綠地面積
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20151203/745641/高雄好綠%E3%80%80綠地面積5年多343公頃

這則報導問題在記者說的「綠地」，其實應該包含「公園綠地」，而重點是在「都市計畫區」，一個地區都市化後的公園綠地數量，才是我們要觀察一個政府在經濟及環境平衡下所做出的努力，因此我們轉而搜尋中華民國統計資訊網103年資料(詳照片擷取畫面），換算出來每人擁有的平方公尺公園綠地面積，高雄為8.86，台南為4.27，高雄如果在104年都市計畫區加入343公頃綠地，不計新增的公園則計算數值為10.23，接近報導的數字。

令人驚異的是台南與高雄數值的差距，台南個人分配的綠地面積不到高雄的四成！！！結論是「不在台南生活，才會發現台南公園綠地這麼少」，經驗法則真有其可信處，唉～～一嘆！

同場加映，從法規條文看一個國家的務實度
------------------------
台灣對於「都市公園綠地」廣義定義為「在都市計畫區內所有保持者穩定生長植物之土地及水域」，這一定義散見於研討會及規劃報告書中；還有一個讓人無所適從的內政部手冊
http://wwwvideo.cpami.gov.tw/video/filesys/file/chinese/dept/up/up991203-3.pdf

大陸呢？看看一個連結吧，有興趣google一下GB50180-93，就不評論了，心有戚戚...
http://wiki.mbalib.com/zh-tw/绿地率

18/11/2015

預計...2016動工...希望真的能充分溝通解決困難，讓舊台南市區擺脫昔日公共建設失敗率過高的陰影，讓這個老城的住民真正有一天為自己的城市感到驕傲！

報導
http://www.wowlavie.com/city_unit.php?article_id=AE1502499&c_id=M01F04
活動首頁
http://www.tnnaxis.com.tw/events.php

由都市里人規劃設計公司及李麗如建築師事務所共同投標，並與專業分包廠商MVRDV合作所贏得的這個設計，是要將位於台南，已閒置多年的中國城重新連同中正路及海安路進行大面積的改造。而擅於顛覆傳統思想的MVRDV，又將與台灣的設計公司打造出什麼樣的台南新地標呢？