19/10/2021
7 nguyên tắc “vàng” đầu tư đất nền an toàn và hiệu quả
Hiện khẩu vị đầu tư bất động sản của nhiều nhà đầu tư thời gian gần đây nghiêng về phân khúc đất nền. Trong đó, đất nền thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... hiện khá hút vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý những gì, đầu tư đất nền ra sao để không bị “lạc trôi” dòng vốn?
Với 13 năm kinh nghiệm đầu tư, giảng dạy trên 1.000 học viên tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh đã đúc kết ra 7 nguyên tắc “vàng” khi đầu tư bất động sản đất nền để có sự an toàn và lãi cao.
1. Chọn được bất động sản đất nền có vị trí kết nối
Đây là điều kiện quan trọng hàng đầu khi nhà đầu tư chọn bất động sản đất nền. Vị trí kết nối nói về câu chuyện là nhà đầu tư phải chọn lựa bất động sản đất nền đó ở nơi mà khả năng kết nối về giao thông thuận tiện. Điều này tạo tiềm năng tăng giá trong tương lai cho bất động sản.
Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân, họ mắc một sai lầm đó là họ chọn lựa các bất động sản hay một khu đất nền tại vị trí mà không có giao thông kết nối thuận tiện, như vậy dẫn đến tiềm năng tăng giá là không có, khả năng chôn vốn trong thời gian lâu.
2. Mua bất động sản đất nền có mật độ dân cư tương đối
Một nhà đầu tư mua lô đất tại vị trí được công ty phát triển giới thiệu là dự án rất đẹp trong tương lai 3-5 năm nữa. Nhưng thực sự đó chỉ là một khu đất trong một rừng cao su vừa được đốn hạ, làm hạ tầng ở mức độ rất sơ sài.
Như vậy, với nguyên tắc số 2 mua đất ở nơi có mật độ dân cư tương đối giúp cho nhà đầu tư giải quyết được một vấn đề quan trọng. Khi mà mật độ dân cư càng tăng lên ở khu vực đó thì lúc đó cũng tương ứng với việc là đất nền của chúng ta có giá tăng theo thời gian.
3. Mua đất nền có pháp lý hoàn chỉnh
Pháp lý ở đây đó đất nền là sổ hồng. Nhờ có sổ hồng giúp nhà đầu tư tránh được 2 rủi ro lớn. Bởi vì phần lớn những nhà đầu tư bất động sản cá nhân thì hay chọn giữa chuyện đánh đổi giữa giá cả và pháp lý.
Khi nhà đầu tư mua bất động sản mà giá rất rẻ hoặc góp tiền theo tiến độ, theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc… mà không phải hợp đồng mua bán thì rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư có thể gặp là đơn vị phát triển dự án không thể hoàn chỉnh và đưa ra được sổ hồng theo như cam kết trong hợp đồng. Đó là rủi ro lớn cho nhà đầu tư bất động sản cá nhân khi không mua một bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, trong trường hợp này là có sổ hồng hoặc sổ đỏ của bất động sản đó.
4. Nhà đầu tư nên biết định giá đất nền
Những nhà đầu tư bất động sản cá nhân thường không có nhiều thời gian để đi khảo sát giá cả xung quanh của bất động sản họ muốn mua. Điều đó dễ dẫn đến một sai lầm đó là khi mua bất động sản đó giá cao hơn giá trị thực của bất động sản tại thời điểm nhà đầu tư mua. Theo đó dẫn tới rủi ro, nếu tương lai gần mà nhà đầu tư muốn bán thì không bán được vì đã mua với giá rất cao.
Một trong những nguyên tắc, phương pháp để dùng định giá đó phương pháp so sánh. Nhà đầu tư cần phải tìm những dữ kiện, đi khảo sát kỹ lưỡng xung quanh đất nền, khu vực định mua để nắm bắt được giá cả cơ bản của những lô đất lân cận, để có được giá chính xác khi ra quyết định mua.
Chúng ta kiếm lời khi mua, không kiếm lời khi bán. Nguyên tắc này được hiểu, trong một điều kiện thị trường bình thường, một lô đất nhà đầu tư bán 2 tỷ đồng, một anh A mua với giá 1,5 tỷ, anh mua giá 1,7 tỷ thì sẽ có mức độ lợi nhuận khác nhau. Ở trường hợp này anh A có mức lợi nhuận tốt hơn so với anh B bởi vì anh A mua với một mức giá tốt hơn anh B.
5. Chọn bất động sản có tính thanh khoản tốt
Đây chính là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản. Trong trường hợp nhà đầu tư mua bất động sản đó và có nhu cầu chuyển đổi thành tiền mặt là phải ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn phải tìm được người mua cho bất động sản mà nhà đầu tư muốn bán.
Điều này quan trọng khi thị trường có sự biến động và một nhà đầu tư muốn thoái vốn thì tính thanh khoản là nguyên tắc giúp họ có thể giữ được thu hồi tiền để có thể đầu tư những nơi khác.
6. Cân đối bài toán tài chính khi đầu tư
Nếu đầu tư bất động sản là đất nền ở các khu vực xa thì khoản tiền đó nên là khoản tiền nhàn rỗi, trong khoảng thời gian ít nhất từ 6 tháng đến 1 hoặc 2 năm. Nhà đầu tư đừng nên hoạch định một kế hoạch quá ngắn nếu đầu tư đất nền xa. Bởi vì trong cơn sốt đất vừa qua ở Bình Thuận, Phú Quốc, Đà Lạt, Đà Nẵng và nhiều nơi khác những nhà đầu tư hoạch định kế hoạch tài chính trong khoảng thời gian quá ngắn dễ dẫn đến vấn đề khi mà thị trường thay đổi trạng thái.
Điều kiện tài chính của nhà đầu tư cũng có một điều rất cần lưu ý, chỉ nên vay không quá 50% tổng giá trị lô đất định đầu tư. Bởi vì trong trường hợp thị trường lập tức thay đổi trạng thái, nhà đầu tư không thể thoát hàng được, vẫn có thể có kế hoạch dự phòng. Đó là vẫn có các giải pháp khác xoay sở để trả lãi cho ngân hàng hoặc là nhà đầu tư không bị động bởi vì còn cần tài chính cho các kế hoạch khác trong cuộc sống.
7. Đầu tư theo đội nhóm
Ngày hôm nay thị trường đã có những thay đổi rất lớn so với cách đây 5 năm, 10 năm. Câu chuyện là một nhà đầu tư cá nhân đơn độc đi vào trong thị trường, không có sự hỗ trợ, không có sự liên kết không có sự giúp đỡ của những người khác ở trong đội nhóm là một điều hết sức nguy hiểm.
Một đội nhóm đầu tư ở đây thì nên có một luật sư, một chuyên gia về thị trường để có thể hỗ trợ, giúp đỡ nhà đầu tư trong quá trình gặp khó khăn hay khúc mắc những vấn đề trong quá trình đầu tư.
Ngạn ngữ châu Phi có câu “Muốn đi nhanh hãy đi một mình, muốn đi xa thì phải đi cùng nhau”. Nguyên tắc đội nhóm là nguyên tắc quan trọng đối với nhà đầu tư bất động sản cá nhân.
7 nguyên tắc trên giúp nhà đầu tư bất động sản đất nền có được an toàn, lãi cao. Đó không phải là một điều dễ dàng, không phải ngay một lúc có thể làm được nhưng nếu nhà đầu tư cố gắng bám sát các nguyên tắc này, trước hết để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư, sau đó là tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai.
