29/12/2025
Bài viết đợt này mình tạm bỏ qua sự lãng mạn vốn có của kiến trúc mà tập trung vào một vấn đề mà chắc là phần đông mọi người sẽ dễ đồng cảm hơn: "dòng tiền mà một công trình kiến trúc kinh doanh tạo ra, và vai trò của kiến trúc sư khi đối diện trực tiếp với bài toán lợi nhuận mà chủ đầu tư đặt ra"
THE LOW-B
KHI KIẾN TRÚC LÀ CÔNG CỤ GIẢI QUYẾT BÀI TOÁN KINH DOANH
Akitephile
09722 040 448
Hạng mục: Thiết kế kiến trúc, nội thất, kết cấu, cơ điện.
Địa điểm: 49/22/4A Nguyễn Hữu Cảnh , p.Thạnh Mỹ Tây, TP.HCM
Diện tích: 165 m2
Năm: 2025
Khách hàng: Cô Nhung
Nhóm thiết kế: Lưu Quốc Thịnh, Nguyễn Hồng Ngọc, Trương Ngọc Luyện, Đinh Huỳnh Như, Trần Duy Khánh, Nguyễn Xuân Hưng
Giám sát công trường: Trần Duy Khánh, Nguyễn Xuân Hưng
Chi phí: 3.500.000.000 VND
Trong bối cảnh đô thị trung tâm TP HCM ngày càng bị nén chặt bởi mật độ dân cư gia tăng và giá đất liên tục leo thang, kiến trúc nhà ở – đặc biệt là mô hình căn hộ dịch vụ mini – không còn đơn thuần là câu chuyện hình thức hay thẩm mỹ. Thay vào đó, kiến trúc được đặt vào đúng vai trò cốt lõi của nó: một công cụ chiến lược nhằm giải quyết đồng thời bài toán không gian, công năng và hiệu quả khai thác kinh doanh.
Dự án The Low-B là một tiếp cận như vậy.
Bài toán đặt ra: DIỆN TÍCH NHỎ, KỲ VỌNG LỚN
Khu đất xây dựng chỉ vỏn vẹn 40 m², nằm trong một con hẻm nhỏ ở khu vực trung tâm TP HCM – nơi nhu cầu thuê lưu trú ngắn và trung hạn luôn ở mức cao. Từ góc nhìn đầu tư, Chủ đầu tư kỳ vọng công trình có thể khai thác 7 phòng cho thuê, với mức giá mục tiêu khoảng 6.000.000 VND/phòng/tháng.
Tuy nhiên, trong bối cảnh diện tích eo hẹp và hạn chế về chiều rộng mặt tiền, bài toán không chỉ dừng ở việc “chia được bao nhiêu phòng”, mà là làm thế nào để tối ưu diện tích sàn, giảm thiểu không gian giao thông, đồng thời vẫn đảm bảo thông thoáng và cảm giác dễ chịu cho người sử dụng.
Chiến lược mặt bằng: CHIA ĐÔI CÔNG TRÌNH, NÉN GIAO THÔNG
Từ việc phân tích vị trí khu đất hiện hữu trong một con hẻm nhỏ tại khu vực trung tâm, nhóm thiết kế nhận thấy một thực tế mang tính thị trường: việc gia tăng diện tích phòng ở trong mô hình căn hộ dịch vụ mini không đồng nghĩa với việc gia tăng giá thuê, cũng như không làm thay đổi đáng kể số lượng người sinh sống trong một đơn nguyên.
Trong bối cảnh đô thị TP HCM, hầu hết các loại hình cho thuê lưu trú đều vận hành trong một bộ khung định giá tương đối ổn định, được quyết định chủ yếu bởi vị trí, khả năng tiếp cận và hệ tiện ích xung quanh, hơn là chênh lệch vài mét vuông diện tích sử dụng. Nói cách khác, mỗi khu vực luôn tồn tại một “barem ngầm” về mức giá và quy mô cư trú, và thiết kế cần nhận thức rõ giới hạn này để xác định chính xác phân khúc mà công trình hướng đến.
Từ nhận định đó, thay vì cố gắng mở rộng diện tích phòng – vốn không mang lại hiệu quả kinh tế tương xứng – chiến lược của The Low-B tập trung vào việc thu nhỏ diện tích từng phòng ở mức tối ưu nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ tiện nghi thiết yếu. Giải pháp mặt bằng chia công trình thành hai nửa trước – sau, với lõi thang bộ và khu vệ sinh của các phòng được đặt tập trung ở trung tâm, cho phép giảm thiểu tối đa diện tích giao thông, đồng thời giải phóng diện tích sàn cho không gian ở thực sự.
Cách tổ chức này giúp công trình vận hành hiệu quả trong khuôn khổ diện tích hạn chế, đồng thời phù hợp với phân khúc người thuê mục tiêu – những người trẻ coi trọng vị trí, chi phí hợp lý và tính tiện dụng hơn là diện tích dư thừa. Trong trường hợp này, việc chấp nhận phòng nhỏ nhưng được thiết kế chặt chẽ, rõ công năng được xem là một lựa chọn tối ưu, thay vì một sự đánh đổi.
PHÂN KHÚC NGƯỜI DÙNG MÂU THUẨN KINH TẾ
Khi diện tích phòng được nén tối đa và công trình không có thang máy, phân khúc khách hàng mục tiêu dần được xác định rõ: người trẻ đang sinh sống và làm việc tại TP HCM, hoặc sinh viên theo học tại các trường đại học trong khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, tại đây xuất hiện một mâu thuẫn mang tính kinh tế – xã hội:
• Thu nhập trung bình của người trẻ dao động khoảng 15–20 triệu VND/tháng.
• Sinh viên thường có mức chu cấp từ 5–10 triệu VND/tháng.
Điều này khiến mức chi trả hợp lý cho lưu trú cá nhân chỉ rơi vào khoảng 3–4 triệu VND/tháng, trong khi kỳ vọng của Chủ đầu tư là 5–6 triệu VND/phòng.
Bài toán buộc kiến trúc phải đưa ra một lời giải thuyết phục hơn: không gian nhỏ nhưng phải đủ linh hoạt để ở ghép, vừa đảm bảo tính riêng tư, vừa giúp chia sẻ chi phí thuê.
LỆCH TẦNG VÀ GÁC LỬNG: giải pháp không gian quyết định
Nhu cầu về gác lửng – như một lớp không gian trung gian để phân tách sinh hoạt – dần hình thành. Tuy nhiên, với phương án sàn phẳng truyền thống, chiều cao thông thủy không đủ để tổ chức gác lửng hiệu quả.
Giải pháp được đưa ra là tổ chức công trình theo cấu trúc lệch tầng.
Với các phòng bố trí so le, chiều cao từ sàn tới sàn đạt khoảng 3,6 m, cho phép:
• Bố trí gác lửng khả thi về công năng và tỷ lệ không gian.
• Tăng cảm giác thoáng dù diện tích phòng nhỏ.
• Đồng thời giảm số lượng chiếu nghỉ cầu thang, tiếp tục tối ưu diện tích giao thông.
Nhờ cấu trúc này, 4 trong số 7 phòng được tổ chức gác lửng, phù hợp cho mô hình ở ghép 2 người, giúp mức chi trả cá nhân tiệm cận khả năng tài chính của nhóm người trẻ đô thị.
THÔNG GIÓ, CHIẾU SÁNG VÀ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN PHỤ TRỢ
Lõi thang trung tâm không chỉ đóng vai trò giao thông đứng, mà còn được thiết kế như một khoảng thông tầng mở, kết hợp ô kính lấy sáng trên cao, tạo điều kiện cho đối lưu không khí tự nhiên xuyên suốt công trình.
Các khu vệ sinh của từng phòng luôn mở về lõi thang, đảm bảo thông thoáng tự nhiên, giảm phụ thuộc vào thông gió cơ khí.
Ở phía sau công trình, thay vì xây kín toàn bộ khu đất, một ô giếng trời được chừa lại để các phòng phía sau có thể mở cửa sổ, cải thiện vi khí hậu và chất lượng không gian ở – một yếu tố thường bị hy sinh trong các mô hình nhà trọ đô thị mật độ cao.
Tầng trệt và các không gian dùng chung
Không gian tầng trệt được tổ chức hợp lý với bãi giữ xe cho khoảng 12 xe máy, đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân.
Hai khu vực giặt sấy được bố trí tách biệt:
• Một khu tại tầng trệt, liền kề bãi xe, thuận tiện sử dụng hàng ngày.
• Một khu trên sân thượng, kết hợp không gian phơi và sinh hoạt bán cộng đồng.
Cách tổ chức này giúp giải phóng diện tích trong từng phòng, đồng thời nâng cao chất lượng sống thông qua các không gian dùng chung được tính toán kỹ lưỡng.
KIẾN TRÚC NHƯ MỘT XU HƯỚNG TẤT YẾU
The Low-B không tìm cách tạo ra một hình ảnh kiến trúc phô trương. Thay vào đó, công trình đặt trọng tâm vào hiệu quả sử dụng, tính linh hoạt không gian và khả năng vận hành lâu dài.
Trong bối cảnh đô thị trung tâm TP HCM ngày càng thiếu hụt quỹ đất và nhu cầu lưu trú của người trẻ ngày một gia tăng, mô hình căn hộ dịch vụ mini với tư duy thiết kế chiến lược như The Low-B cho thấy một xu hướng rõ ràng:
kiến trúc không còn đứng sau kinh doanh, mà trở thành chính công cụ để giải quyết các bài toán kinh tế – xã hội của đô thị tương lai.
