01/01/2023
2022 war ein turbulentes Jahr. Die Zinsen sind mit dem Beginn des Krieges in der Ukraine um ca. 400 % gestiegen. Den Prozentsatz habe ich absichtlich gewählt, um mit der Zahl einen starken Ausdruck zu verleihen. Denn die gestiegenen Zinsen sind aus meiner Sicht DER Faktor für die aktuelle Lage.
Aber was ist überhaupt die aktuelle Lage? Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist deutlich gesunken. Haben wir letztes Jahr noch ein Haus zum Marktpreis angeboten, ereilten uns in 24 Stunden ca. 20 Anfragen. Stellen wir heute etwas zum gleichen Preis ein, kommen 1-2 Anfragen. Nur durch den „neuen“ Marktpreis und die richtige Vermarktungsstrategie erreichen wir noch zufriedenstellende Anfragenzahlen.
Durch die enorm gestiegenen Finanzierungskosten sind vor allem Käufer mit geringem Eigenkapital aus dem Spiel. Genau diese waren aber der Hauptabnehmer von selbstgenutztem Wohneigentum in den letzten Jahren am Immobilienmarkt.
Ich habe natürlich keine Glaskugel, das aber sind meine Gedanken zu 2023. Wer 2023 seine Immobilie verkaufen möchte, oder vielleicht sogar muss, der wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr den Verkaufspreis realisieren können, wie noch 2021. Preise, wie wir sie 2019 gewohnt waren, sind die Preisregion, die ich für realistisch halte. Das bedeutet einen Abschlag regionsabhängig von ca. 10-20 %. Es finden sich nach wie vor Käufer, jedoch bedarf es bei der Vermarktung viel Fingerspitzengefühl.
Wir gehen mit den Eigentümern noch intensiver in das Preisgespräch, denn eine überteuerte Immobilie anzubieten kostet auch uns Geld und eine Vermarktung macht mit überzogenen Preisen keinen Sinn. Auch 2022 kam es bereits ein paar Mal vor, dass wir Aufträge aufgrund utopischer Preisvorstellungen ablehnen mussten.
Zum richtigen Angebotspreis gehört auch die richtige Vermarktung. 2023 wird es umso wichtiger, die Vermarktung hochwertig und breit anzugehen.
Um dem Markt gerecht zu werden, haben wir bereits 2022 einige Weichenstellungen vorgenommen.
Vor allem die Qualität der Vermarktung haben wir deutlich optimiert. Das Objekt in Überlingen ist hierzu unsere erste vollständige Referenz, die sich sehen lassen kann. Eigene 360°-Rundgänge, Objektpräsentationen mit minutenlanger Erklärung der Immobilie per Video und stets hochprofessionelle Immobilienfotos sind und werden unser neuer Standard. Unser Büro in der Wangener Altstadt ist hierbei unsere zentrale Anlaufstelle für jegliche Vorbereitungen.
Die besten Medien nutzen jedoch nichts, wenn das Marketing nicht stimmt. Neben den typischen Immobilienportalen bin ich vor allem von sozialen Medien wie hier überzeugt. Aber auch Youtube und bezahlte Werbung über verschiedenste Kanäle hinweg sehe ich als ein wichtiges Instrument. Die Werbekosten tragen dabei natürlich wir, nicht unsere Auftraggeber, und so ist es auch unser Risiko, Immobilien am Markt anzubieten.
Die Vermarktungskosten sind damit für uns natürlich um ein Vielfaches gestiegen. Man könnte sagen die „goldenen Jahre“ sind vorbei. Aber eigentlich ist es doch genau das, was die Aufgabe eines Immobilienunternehmens, eines Immobilienmaklers ist. Dafür wird man aus meiner Sicht beauftragt! Neben einem ausgeprägten Netzwerk muss man das Marketing beherrschen.
Ich bin mir sicher, dass viele Makler aufgrund der aktuellen Phase den vorzeitigen Ruhestand angehen oder sich wieder Ihrem Hauptjob widmen. Das klingt etwas arrogant, schließlich bestehen wir auch erst seit zwei Jahren. Aber Marktteilnehmer, die nicht wahrhaben wollen, dass Preise sinken und die Vermarktung von Immobilien echte Arbeit ist, und dazu noch Geld kostet bevor man am Ende Geld verdient, dem wird der Spaß 2023 wohl vergehen.
Um der Lage gerecht zu werden, haben wir, wie angesprochen, bereits 2022 einige Weichenstellungen vorgenommen. Einige Kostenpunkte haben wir eliminiert und vermutlich finde ich auch 2023 nochmal ein paar Weitere. Wir werden uns im kommenden Jahr spezialisieren und das Geld in die Qualität unseres Unternehmens investieren.
Neu wird 2023 auch, dass wir Immobiliengutachten zertifiziert von der Dekra anbieten werden. Gerade seit dem neuen Jahressteuergesetz ist hier die Nachfrage extrem gestiegen und für alle auch immer wichtiger geworden. Unsere Gutachten werden rechtlichen Bestand vor dem Finanzamt haben. Ob es um die schnellere Abschreibung von Kapitalanlagen geht oder um den tatsächlichen Wert der Immobilie bei Schenkungen und Erbschaften, hier kommt man um ein Gutachten, wie wir es erstellen werden, nicht herum.
Welches Risiko birgt 2023? Der Markt ist sehr volatil geworden, fast schon unberechenbar. Darin sehe ich das größte Risiko. Bauprojekte sind kaum kalkulierbar. Die Baukosten sind gestiegen, gleichzeitig wirken die vorhin beschriebenen Zinskosten auf die Nachfrage von potentiellen Käufern. Der Neubau wird daher stark einbrechen und einige Projekte verschoben oder sogar gestrichen. Für Bauträger und Projektentwickler ist daher die Zeit abzuwarten. Auch Käufer, die vor kurzem gekauft haben und wegen Umzug oder Sonstigem wieder verkaufen müssen, werden dabei Schwierigkeiten haben, ihren Einstandspreis zu erreichen. Ebenso Objekte, die von Anschlussfinanzierungen betroffen sind, werden mitunter Preissteigerungen hinnehmen müssen, die für den einen oder anderen nicht weiter tragbar sein werden.
Welche Chancen sehe ich 2023? Die größten Chancen sehe ich für Immobilienkäufer mit ausreichend Eigenkapital, die nicht oder nur geringfügig auf Finanzierungen angewiesen sind. Denn es werden sich sicherlich einige Möglichkeiten ergeben, von der gesunkenen Nachfrage zu profitieren und im Vergleich zum Vorjahr günstig einzukaufen. Das betrifft aber vor allem Immobilien, die sich als Investment präsentieren. Also im Prinzip das, was auf der anderen Seite für andere das Risiko ist. Ebenso sehe ich den Markt für höherpreisige bzw. Luxusimmobilien nicht so sehr unter Preisdruck. Immobilien am Bodensee in guten Lagen in gutem Zustand und möglichst energieeffizient werden nach wie vor hochpreisig von uns verkauft.
Ich freue mich auf den Austausch und mögliche Zusammenarbeit auch im Jahr 2023 und freue mich, wenn Sie den Text bis hier hin gelesen haben. Lassen Sie gerne Ihre Gedanken in einem Kommentar.
Ich wünsche Ihnen ein guten Start in ein erfolgreiches Jahr 2023!
