30/07/2025
🍀
Mikor,miért?
❤️Mert félünk,hogy emelkedni fognak az árak(az újonnan bevezetésre kerülő lehetőségek miatt)
😞Egy még folyamatban lévő hagyatéki ügy miatt várni kell
💲 Az is lehetséges ,hogy várja az 5. évet az eladó az adózás miatt
De legtöbbször:
Különösen új lakások értékesítése esetén gyakori, hogy a szerződő felek az – ekkor jellemzően még csak a tervezőasztalon létező – lakás vonatkozásában előszerződést kötnek egymással, egyben a lakás „előzetes biztosítása” ellenében a vételár meghatározott részében különböző jogcímeken (foglaló, regisztrációs díj) pénzösszeg kerül megfizetésre. Felmerül a kérdés, hogy a megkötött előszerződés alapján a szerződő feleket milyen jogok illetik meg, illetve milyen kötelezettségek terhelik.
Az előszerződés fogalma🍀
Az előszerződés legegyszerűbben megfogalmazva egy olyan „ígérvény”, amellyel a felek egymással szemben arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Tehát az előszerződés közvetlen tárgya nem az (sokszor még az ingatlan-nyilvántartásban önálló tulajdoni lapon nem szereplő) ingatlan tulajdonjogának átruházása, hanem az, hogy a felek megállapodásukkal szerződéskötési kötelezettséget vállaljanak egymással szemben.
Ahhoz, hogy az előszerződésből bírói úton kikényszeríthető kötelezettség származzon a szerződés megkötésére, az ingatlan adásvételi előszerződésnek a Ptk. 6:73. § (1)-(2) bekezdéseiben foglaltak alapján az alábbi feltételeknek kell megfelelnie:
tartalmazza a felek kifejezett megállapodását abban, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek,tartalmazza a felek megállapodását az előszerződés alapján megkötendő szerződés lényeges feltételeiben, valamintaz ingatlan adásvételi szerződésre előírt alakban kerül megkötésre.
Megerősített követelmény, hogy az előszerződés létrehozásához a felek szándékának kifejezetten előszerződés megkötésére kell irányulnia, valamint, hogy e szándéknak a szerződés tartalmából is egyértelműen megállapíthatónak kell lennie.
Eszerint az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételeinek tekinthető a) a szerződő felek, az adásvétel tárgyát képző ingatlan(ok), és a vételár megjelölése, annak felek általi kifejezése, hogy adásvétel történt.
Erre tekint***el a későbbi félreértések elkerülése végett célszerű már az előszerződésben rögzíteni az egyes vételárrészek megfizetésének határidejét, a hitel és az önrész arányát, a megvásárolandó ingatlan paramétereit, valamint minden egyéb lényeges feltételt, amennyiben azok az előszerződés megkötésekor már ismertek a felek számára.
Az előszerződés joghatásai🍀
Az érvényes előszerződés alapján a feleknek kötelmi igénye keletkezik egymással szemben a végleges adásvételi szerződés megkötésére. A kötelmi jellegből fakadóan, ha az eladó az előszerződésben vállalt kötelezettsége megszegésével harmadik személynek adja el az ingatlant, a vevő a szerződés létrehozását nem kérheti, a kötelmi jellegből fakadóan pusztán kártérítésre tarthat igényt. Azaz, ha a megvásárolni kívánt ingatlant az eladó utóbb más személynek adja el, az eladóval szemben legfeljebb kártérítéssel léphetünk fel.
A legfontosabb különbség a szerződés és az előszerződés között, hogy az előszerződés az irányadó bírói gyakorlat szerint ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan okirat.
Ennek oka (utalva az előszerződés fogalmánál kifejt***ekre), hogy az előszerződés közvetlen tárgya nem az ingatlan tulajdonjogának átruházása, hanem a szerződéskötési kötelezettség megteremtése, amely alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem kerül.
Az előszerződés alkalmazása🍀
A fentiek alapján – különösen a jogértelmezési kérdésekre tekint***el – esetenként mérlegelendő, hogy indokolt-e előszerződés alkalmazása. Amennyiben megvásárlandó ingatlan szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, általában célszerűbb, ha az előszerződés helyett a felek megállapodását tartalmazó végleges szerződés megkötésére kerül sor az esetlegesen szükséges jogi eszköz (pld. függőben tartás, tulajdonjog fenntartással történő eladás) alkalmazása mellett. A bejegyzésre alkalmas ingatlan adásvételi szerződés – szemben az előszerződéssel – ranghelyet fog. Egyes esetekben megfontolandó lehet a nagyobb biztonságot jelentő dologi hatályú vételi vagy eladási jog alapítása is.
Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan még építés alatt áll (azaz az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként még nem szerepel), előszerződés alkalmazása indokolt lehet, habár ebben az esetben sem kötelező. Mindazonáltal érdemes tisztában lenni vele, hogy az előszerződés számos kockázatot hordozhat. A szerződésben szereplő elállási jog hiányában akkor is szerződéskötésre kényszerülhetünk, amennyiben végül mégsem kívánnánk megvásárolni az ingatlant. Gondot jelenthet továbbá, hogy a szerződéskötés megtagadása szinte minden esetben az előszerződés megkötésével egyidejűleg átadott összeg (jellemzően a vételár egyharmada, egynegyede közötti összeg) elvesztésével jár. A nem kellő körültekintéssel megfogalmazott előszerződés következtében könnyen olyan helyzetbe kerülhetünk, hogy az elkészült ingatlant abban az esetben is meg kell vennünk, ha az nem a tervezetteknek megfelelő minőségben, műszaki tartalommal készült el.
Előszerződés megkötése esetén érdekeink védelme érdekében minden esetben javasolt jogi képviselő igénybevétele, különösen olyan esetekben, amikor vevőként eljárva az előszerződést az eladótól – a módosítás lehetősége nélkül – „készen kapjuk”.
Forrás:sarhegyi.hu
Az ingatlan adásvételi előszerződések egyes kérdései - Sárhegyi & Társai"
