Alessandro Salemme Architetto

04/04/2026

Parte il programma regionale per la valorizzazione delle destinazioni turistiche delle Aree Interne della Campania.

Con un investimento complessivo di 𝟒,𝟐 𝐦𝐢𝐥𝐢𝐨𝐧𝐢 𝐝𝐢 𝐞𝐮𝐫𝐨 - cofinanziato dal Ministero del Turismo, si dà la possibilità a questi territori di risorse concrete per trasformare il loro straordinario potenziale in risorse.

La Regione avvia un’azione concreta per rafforzare attrattività, accessibilità e qualità dell’offerta nei territori meno serviti dai grandi flussi.

Dalle vette del Matese ai borghi del Cilento, passando per l’Irpinia e il Sannio, investimenti per rendere i territori interessati più accessibili, sostenibili e accogliere visitatori tutto l’anno.

Borghi, natura e cultura sono i motori di crescita per contrastare lo spopolamento e ridurre il divario storico con le aree costiere"

03/04/2026

01/04/2026

FIRMATO CONTRATTO
PER LINEA 10
PARTE LA METROPOLITANA
PER AFRAGOLA
Questa mattina nella sala giunta di Palazzo San Giacomo è stato firmato il contratto per il primo lotto della linea metropolitana per Afragola. La realizzazione della Stazione di Afragola, al di la delle carenze che ancora sussistono, inizia così a dispiegare i suoi formidabili effetti: la linea per il collegamento con la Napoli-Bari è praticamente ultimata; ora parte questa nuova realizzazione: la più importante infrastruttura su ferro finanziata nel nostro Paese, grazie all'impegno del governo Draghi nonchè alla capacità diplomatica e alla lungimiranza di Palazzo San Giacomo, nelle figure dell'assessore e del sindaco . Il vantaggio per la cittadinanza di Afragola, ma anche Casoria, Casavatore, San Pietro a patierno e dintorni non sfugge a nessuno. Ma il vantaggio sarà enorme anche per la decongestione di Napoli. È il primo vero passo verso la costruzione fisica di quell'area metropolitana su cui ho sempre insistito nel portare avanti la mia azione politica: senza questa visione non c'è futuro per il nostro territorio. Nell'occasione il presidente ha garantito che la Regione finanzierà l'ultimo tratto, quello del collegamento con la Stazione, che, paradossalmente, al momento è ancora escluso, ma che necessariamente dovrà completare il collegamento.

10/03/2026

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10/03/2026

20/02/2026

Conto Termico 3.0 e isolamento dell’involucro: spese ammissibili, costi unitari e documentazione
Interventi su pareti, coperture e solai controterra negli edifici terziari: cosa rientra nell’incentivo e come impostare correttamente la pratica per evitare riduzioni del contributi.

Ho letto con interesse uno dei vostri articoli in cui si parlava della possibilità di eseguire interventi di efficientamento dell’involucro di edifici a destinazione terziaria e vorrei sottoporvi il mio caso specifico. Ho acquistato poco tempo fa un edificio in categoria S5; (ex filiale bancaria) e vorrei trasformarlo in un ufficio, categoria catastale A10. Per fare ciò, proprio nell’ottica di sfruttare al meglio il conto termico 3.0, essendo in centro storico, avrei pensato di eseguire delle contropareti interne per isolarlo, di scoperchiare il tetto per inserire dei pannelli di poliuretano sotto tegola e di rimuovere il pavimento e il sottostante riempimento per isolare il piano di calpestio (è un edificio a piano terra). Tuttavia non mi è chiaro quali sono le spese ammissibili e quale documentazione devo predisporre.

Inquadramento dell’intervento ai fini del Conto Termico 3.0
Il caso prospettato rientra tra quelli ammissibili al Titolo II del DM 7 agosto 2025, trattandosi di edificio a destinazione terziaria, a condizione che l’immobile risulti dotato di impianto di climatizzazione invernale funzionante alla data del 25 dicembre 2025.

Il cambio di categoria catastale da D5 ad A10 non costituisce, di per sé, un elemento ostativo, in quanto entrambe le destinazioni ricadono nell’ambito terziario. Ciò che rileva, ai fini dell’accesso all’incentivo, è che l’edificio sia esistente e climatizzato e che l’intervento riguardi superfici opache disperdenti delimitanti il volume climatizzato verso l’esterno, verso ambienti non climatizzati o verso il terreno.

Nel caso descritto, risultano riconducibili all’incentivo:

le contropareti interne isolate su pareti perimetrali;
l’isolamento della copertura mediante inserimento di pannelli sotto tegola;
la coibentazione del solaio controterra con rimozione del pacchetto esistente.
Resta naturalmente fermo l’obbligo di rispettare i valori di trasmittanza limite previsti dalla normativa vigente.

Costi unitari e limiti di spesa nel Conto Termico 3.0
L’incentivo viene determinato sulla base della superficie effettivamente oggetto di intervento e nel rispetto di costi unitari massimi differenziati per tipologia di struttura (pareti verticali, coperture, pavimenti).

I costi unitari comprendono la fornitura e la posa in opera dei materiali isolanti e rappresentano il tetto massimo riconoscibile ai fini del calcolo dell’incentivo. Qualora il costo sostenuto sia superiore al limite previsto, la parte eccedente resta a carico del soggetto richiedente.

È importante sottolineare che non viene incentivata genericamente l’opera edilizia nel suo complesso, bensì la quota parte strettamente connessa al miglioramento della prestazione energetica. Ne deriva che, in presenza di lavorazioni complesse – come lo scoperchiamento della copertura o la demolizione del pavimento – occorre distinguere ciò che è funzionale alla posa dell’isolamento da eventuali interventi di natura diversa.

Spese ammissibili per l’isolamento dell’involucro
Sono considerate ammissibili le spese direttamente correlate alla realizzazione dell’intervento di isolamento termico dell’involucro, nel rispetto dei limiti sopra richiamati. In particolare rientrano:

fornitura e posa in opera dei materiali isolanti per pareti, coperture e pavimenti controterra;
opere accessorie e complementari strettamente necessarie alla realizzazione dell’intervento (ponteggi, demolizioni limitate, rimozioni e ripristini funzionali alla posa dell’isolante);
eventuali sistemi di fissaggio, barriera al vapore, strati di tenuta all’aria e componenti integrativi dell’intervento di coibentazione;
prestazioni professionali connesse alla progettazione, direzione lavori, asseverazione tecnica e predisposizione della documentazione richiesta;
oneri per la redazione dell’attestato di prestazione energetica, ove richiesto.
Non risultano invece ammissibili le spese riferite a opere di finitura non funzionali all’intervento energetico, interventi di manutenzione straordinaria non correlati alla coibentazione o lavorazioni che eccedano quanto necessario al conseguimento delle prestazioni richieste.

Documentazione tecnica e amministrativa per la richiesta dell’incentivo
Ai fini della richiesta dell’incentivo, è necessario predisporre e conservare una documentazione tecnica e amministrativa completa, che consenta di verificare la conformità dell’intervento. In particolare occorre disporre di:

relazione tecnica attestante il rispetto dei requisiti di trasmittanza e delle prescrizioni normative;
schede tecniche dei materiali isolanti installati, con indicazione delle caratteristiche prestazionali;
dichiarazioni del produttore e dell’installatore relative alla corretta posa in opera;
computo metrico o documentazione equivalente attestante le superfici effettivamente isolate;
fatture dettagliate con indicazione separata delle voci riferibili all’intervento incentivato;
documentazione fotografica ante e post operam;
eventuali titoli abilitativi edilizi e attestazioni di pagamento.
Una corretta distinzione contabile tra spese ammissibili e non ammissibili, unita a una descrizione puntuale delle lavorazioni eseguite, rappresenta l’elemento decisivo per evitare riduzioni dell’incentivo o richieste di integrazione documentale in fase istruttoria.

Conto Termico 3.0: risposta operativa al quesito
Nel caso prospettato, gli interventi di isolamento dell’involucro – contropareti interne, coibentazione della copertura e isolamento del solaio controterra – sono ammissibili al Conto Termico 3.0 a condizione che l’immobile sia esistente, climatizzato e che vengano rispettati i requisiti di trasmittanza previsti.

L’incentivo sarà calcolato sulla base delle superfici effettivamente isolate e nei limiti dei costi unitari massimi stabiliti per ciascuna tipologia di struttura. Sono riconosciute le spese strettamente funzionali alla realizzazione dell’isolamento, comprese le opere accessorie indispensabili e le prestazioni professionali connesse, mentre restano escluse le lavorazioni edilizie non direttamente correlate al miglioramento energetico.

Fondamentale, ai fini dell’accesso e per eventuali controlli successivi, è la corretta predisposizione e conservazione della documentazione tecnica, amministrativa e contabile, con chiara distinzione delle voci incentivabili. Una progettazione accurata e una rendicontazione puntuale rappresentano quindi la chiave per ottenere integralmente il contributo spettante.

20/02/2026

Tolleranze edilizie e ampliamenti fuori titolo: il TAR sui limiti dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia
Il TAR Lazio (sentenza n. 2054/2026) ribadisce che le percentuali previste dall’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 operano solo rispetto a misure già assentite e non possono essere invocate per legittimare nuove volumetrie o modifiche della sagoma prive di titolo edilizio.

Un ampliamento può essere considerato una semplice “tolleranza costruttiva”? Dopo il Salva Casa, è sufficiente rientrare entro i limiti percentuali previsti dall’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia per evitare la demolizione? Quali interventi possono davvero essere ricondotti agli scostamenti che non costituiscono violazione edilizia?

Sono domande ricorrenti, soprattutto dopo le modifiche introdotte nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal Decreto Legge n. 69/2024 (c.d. “Salva Casa”), convertito in Legge n. 105/2024. Tra queste, quella che riguarda le tolleranze costruttive continua a generare dubbi applicativi sui quali periodicamente interviene la giustizia amministrativa.

È il caso della sentenza del TAR Lazio, Sezione Seconda Quater di Roma, n. 2054 del 2 febbraio 2026, che affronta proprio questo nodo e riporta la disciplina delle tolleranze nel suo perimetro corretto: quello degli scostamenti rispetto a un titolo edilizio, non degli ampliamenti realizzati in assenza o al di fuori del titolo.

Ampliamenti, nuovi manufatti e modifiche della sagoma: il caso esaminato dal TAR Lazio
La vicenda esaminata dal TAR Lazio riguarda un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Le opere contestate non erano limitate a singoli interventi puntuali. Si trattava di:

ampliamenti murari lungo il perimetro e in aderenza all’edificio preesistente, realizzati anche previo innalzamento della quota del terreno;
nuove scale esterne;
un nuovo solaio in ampliamento al balcone;
interventi di ristrutturazione interna con diversa distribuzione dei vani e modifica delle bucature;
una piscina in cemento armato nell’area di giardino;
oltre a ulteriori opere esterne, tra cui modifiche del piazzale di ingresso, della recinzione e la realizzazione di nuovi manufatti.
Il tutto risultava eseguito in ampliamento e in difformità rispetto a quanto legittimato con un precedente permesso di costruire in sanatoria.

I proprietari hanno impugnato l’ordinanza deducendo:

la mancata comunicazione di avvio del procedimento;
la presenza di un ordine di demolizione disposto in sede penale;
l’applicabilità dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che gli interventi realizzati non potessero essere considerati abusi alla luce delle nuove tolleranze introdotte dal Salva Casa.
Nel corso del giudizio, i ricorrenti hanno, inoltre, rappresentato di essere in procinto di presentare un’istanza di compatibilità paesaggistica postuma ai sensi dell’art. 167, commi 4 e 5, del D.Lgs. n. 42/2004, chiedendo il rinvio dell’udienza per la necessità di eseguire alcuni interventi prodromici sulle opere realizzate e predisporre la relativa documentazione.

Art. 33 e art. 34-bis del Testo Unico Edilizia: demolizione e limiti delle tolleranze
Per comprendere la decisione del TAR occorre partire dal quadro normativo.

L’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001 disciplina gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso. In queste ipotesi la sanzione ordinaria è la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi entro il termine assegnato dal Comune. Solo qualora il ripristino non sia possibile, sulla base di un motivato accertamento tecnico, è prevista l’applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva (c.d. fiscalizzazione dell’abuso edilizio).

L’ordine di demolizione si inserisce, quindi, in un potere che, una volta accertata l’abusività dell’intervento, non lascia spazio a valutazioni discrezionali sull’an o sul se intervenire.

Su un piano diverso si colloca l’art. 34-bis del medesimo Testo Unico, che disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive. La norma esclude la violazione edilizia quando il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri rientra entro le percentuali previste rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo.

La disciplina fa riferimento alle misure progettuali assentite e le percentuali operano in rapporto a quanto autorizzato.

Le tolleranze riguardano, quindi, scostamenti contenuti rispetto a un progetto approvato. Non disciplinano la realizzazione di opere ulteriori rispetto a quelle autorizzate e non coprono ampliamenti che non trovano riscontro nel titolo rilasciato.

Su questa distinzione tra difformità esecutiva e nuova opera priva di copertura nel titolo si fonda il ragionamento del TAR Lazio.

I principi espressi dal TAR Lazio in materia di demolizione e tolleranze edilizie
Ordine di demolizione e comunicazione di avvio: perché non è necessaria
Sul primo motivo del ricorso, il TAR si è mosso lungo un orientamento ormai consolidato.

L’ordinanza di demolizione è un atto conseguente all’accertamento dell’abuso e ha natura vincolata. Una volta verificata la realizzazione di opere in assenza di titolo o in totale difformità, il Comune deve intervenire. In questo schema non c’è spazio per valutazioni discrezionali.

La comunicazione di avvio del procedimento non è necessaria quando il contenuto del provvedimento non potrebbe essere diverso. Il TAR ha richiamato l’art. 21-octies della Legge n. 241/1990, evidenziando che la violazione delle regole procedimentali non incide sulla legittimità dell’atto se il suo esito è vincolato.

Nel caso concreto, la stessa consulenza prodotta dai ricorrenti dava atto della realizzazione delle opere in assenza di titolo edilizio e paesaggistico. Il problema non riguardava un vizio procedimentale, ma l’assenza di titolo.

Demolizione penale e demolizione amministrativa: due poteri che convivono
Relativamente al secondo motivo di ricorso, il TAR ha confermato che il potere di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia rimane in capo all’Amministrazione comunale. L’eventuale ordine di demolizione emesso dal giudice penale non esaurisce né sostituisce il potere repressivo amministrativo. I due piani operano autonomamente.

Il Comune, quindi, conserva il potere di disporre la demolizione anche in presenza di un procedimento penale.

Tolleranze edilizie e ampliamenti fuori titolo: cosa non rientra nell’art. 34-bis
Il punto centrale riguarda il terzo motivo del ricorso, ovvero l’applicabilità o meno dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024.

I ricorrenti avevano sostenuto che gli ampliamenti realizzati, rientrando entro le percentuali previste dalla norma, non potessero essere qualificati come abusi.

Il TAR non ha condiviso questa lettura.

Le tolleranze costruttive operano rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo. Presuppongono un progetto assentito e uno scostamento verificatosi in fase esecutiva.

Nel caso esaminato, invece, non si era di fronte a una differenza quantitativa rispetto a misure progettuali, ma alla realizzazione di opere ulteriori rispetto a quelle autorizzate. Ampliamenti non previsti nel titolo, con interventi che incidevano sull’organismo edilizio.

In assenza di un titolo da cui discostarsi, la disciplina delle tolleranze non può essere invocata.

Le percentuali previste dall’art. 34-bis non costituiscono una soglia generale di regolarizzazione degli abusi. Operano solo in rapporto a quanto è stato legittimamente autorizzato.

Compatibilità paesaggistica postuma: perché il TAR non ha rinviato l’udienza
Relativamente all’ipotesi di presentazione di un’istanza di compatibilità paesaggistica postuma ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004 e alla richiesta di rinvio dell’udienza, il TAR ha escluso che l’attivazione di un procedimento paesaggistico postumo potesse incidere sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione già adottata. Il piano dell’eventuale compatibilità paesaggistica resta distinto da quello dell’accertamento dell’abuso e dell’esercizio del potere repressivo.

Analisi tecnica: le tolleranze non coprono ampliamenti fuori titolo
Dal punto di vista tecnico, la sentenza riporta la disciplina dell’art. 34-bis nel suo ambito corretto.

La tolleranza costruttiva presuppone un titolo edilizio e un progetto assentito. Opera quando, in fase esecutiva, si verifica uno scostamento contenuto rispetto alle misure autorizzate: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri dell’unità immobiliare.

Il riferimento è sempre alle misure progettuali approvate.

Diverso è il caso in cui vengano realizzate opere ulteriori rispetto a quelle previste nel titolo. Se l’intervento comporta un ampliamento, modifica la sagoma o introduce nuovi volumi non contemplati nel progetto assentito, non si è di fronte a una difformità esecutiva.

Manca il presupposto stesso della tolleranza: uno scostamento rispetto a un progetto già autorizzato.

In assenza di questo presupposto, l’art. 34-bis non è applicabile e l’intervento rientra nell’ambito della disciplina repressiva dell’abuso edilizio.

Conclusioni operative: quando le tolleranze non possono essere invocate
La sentenza del TAR Lazio n. 2054/2026 si inserisce in un orientamento ormai consolidato e ne conferma l’impostazione: la disciplina delle tolleranze non può essere utilizzata per coprire ampliamenti realizzati al di fuori del titolo edilizio. Ragion per cui nel caso di specie l’ordinanza di demolizione è stata confermata.

L’art. 34-bis opera solo quando esiste un progetto assentito dal quale l’intervento si discosta in misura contenuta. Se manca questo riferimento, non si è nell’ambito della tolleranza.

Non esiste una soglia percentuale che renda legittimo un ampliamento solo perché contenuto entro determinati limiti. Le percentuali previste dalla norma vanno sempre rapportate a misure già autorizzate e contenute in un titolo edilizio valido.

Per chi opera sul piano tecnico, la verifica è preliminare: esiste un titolo che contempli l’opera dalla quale si sarebbe generato lo scostamento? In assenza di questo presupposto, non si tratta di una tolleranza, ma di intervento privo di copertura abilitativa.

Le modifiche introdotte dal Salva Casa hanno inciso sulle percentuali, ma non hanno mutato la natura dell’istituto. La tolleranza resta legata a uno scostamento rispetto a un titolo edilizio e non può trasformarsi in uno strumento di legittimazione di nuove volumetrie.

20/02/2026

Cessione immobili in cambio di opere nel PPP: ANAC chiarisce i limiti del Codice
L’Autorità definisce quando la cessione immobiliare può costituire corrispettivo nell’ambito del partenariato pubblico-privato e quando l’operazione esce dallo schema tipico del Codice dei contratti pubblici

È davvero possibile “pagare” un’opera pubblica con un immobile? Ma quando questa operazione rientra davvero nello schema tipico del partenariato pubblico-privato? E quando, invece, rischia di trasformarsi in una forma atipica di alienazione patrimoniale con obbligazioni accessorie?

A rispondere è ANAC, con il parere di funzione consultiva del 3 febbraio 2026, n. 57, che interviene proprio sui margini applicativi dell’art. 202 del d.lgs. 36/2023, dedicato alla cessione di immobili in cambio di opere.

Come spiega l’Autorità, la norma, pur semplificata rispetto al passato, non è una clausola aperta, ma uno schema con presupposti precisi, nel quale esiste un confine tra PPP legittimo e operazione patrimoniale strutturalmente sbilanciata.

L’immobile pubblico non può infatti diventare uno strumento per generare margini finanziari indiretti e il valore del bene ceduto deve essere coerente con il valore delle opere. Non solo: l’allocazione del rischio non può restare, anche solo in parte, in capo alla pubblica amministrazione.

​Cessione di immobili in cambio di opere: l’ANAC fissa i confini dell’art. 202 del Codice
La questione è stata posta da un’amministrazione comunale, intenzionata ad attivare un Partenariato Pubblico-Privato ad iniziativa pubblica per la realizzazione di un intervento di riqualificazione urbana.

L’operazione avrebbe comportato il trasferimento in proprietà, a titolo di corrispettivo nell’ambito del PPP, al soggetto aggiudicatario di un terreno incluso nel Piano delle alienazioni, con destinazione in parte turistica e in parte residenziale.

Allo stesso tempo il privato si sarebbe impegnato a realizzare l’opera pubblica di riqualificazione del lungomare, eseguire interventi aggiuntivi o migliorativi finalizzati a coprire l’eventuale eccedenza di valore dell’area ceduta e a riconoscere all’amministrazione una percentuale dell’utile derivante dalla vendita degli immobili residenziali realizzati sul terreno trasferito, secondo quanto risultante dal piano economico-finanziario (PEF).

L’opera pubblica, una volta collaudata, sarebbe stata gestita direttamente dal Comune, senza una gestione dell’opera da parte del privato né la retrocessione degli immobili realizzati.

Secondo la prospettazione dell’ente, l’intera operazione avrebbe comportato l’assunzione in capo al soggetto privato del rischio tecnico, amministrativo, operativo e finanziario, inclusi i rischi connessi alla realizzazione e alla successiva commercializzazione degli immobili.

Su questa struttura negoziale il Comune ha chiesto all’Autorità di chiarire due aspetti centrali:

se un’operazione simile potesse qualificarsi come PPP ai sensi del Codice, anche in assenza di una concessione e di un meccanismo di retrocessione degli immobili;
se fosse ammissibile una remunerazione “mista”, che affianchi alla realizzazione dell’opera pubblica il riconoscimento in favore dell’ente di una quota degli utili derivanti dalla vendita dei beni immobili sviluppati dal privato.
Quadro normativo di riferimento: l’art. 202 nel sistema del partenariato pubblico-privato
Per comprendere il ragionamento dell’ANAC occorre partire da un dato sistematico.

Nel d.lgs. 163/2006, la cessione di immobili in cambio di opere era ammessa sia negli appalti sia nelle concessioni. Con il d.lgs. 50/2016, il legislatore aveva già ristretto il perimetro dell’istituto, collocandolo esclusivamente nell’ambito del partenariato pubblico-privato, all’art. 191.

Il d.lgs. 36/2023 conferma questa impostazione, all’art. 202 (“Cessione di immobili in cambio di opere”), inserito nel Libro IV, dedicato al partenariato pubblico-privato e alle concessioni, e precisamente nella Parte V, che contiene le altre disposizioni in materia di PPP.

Questa collocazione significa che la cessione dell’immobile come corrispettivo non è più uno strumento utilizzabile nell’appalto, ma solo all’interno di uno schema di partenariato.

La norma - nella versione modificata dal c.d. "Correttivo" (d.lgs. n. 209/2024) - prevede che il bando possa stabilire, a titolo di corrispettivo totale o parziale e sulla base del valore di mercato:

il trasferimento all’operatore economico della proprietà di beni immobili dell’ente concedente;
eventualmente anche a favore di terzi indicati dall’operatore, purché in possesso dei requisiti di gara;
con possibilità di trasferimento anticipato, previa garanzia fideiussoria pari al valore dell’immobile.
La disposizione pone però alcuni limiti precisi, in quanto gli immobili oggetto di cessione devono essere:

di proprietà pubblica;
non più destinati al perseguimento di scopi di interesse generale;
già indicati negli strumenti di programmazione dell’ente (programma triennale dei lavori o avviso di pre-informazione per servizi e forniture).
Un altro passaggio fondamentale riguarda la funzione economica del trasferimento. L’immobile costituisce il corrispettivo – totale o parziale – per la realizzazione dell’opera pubblica. Non è un elemento accessorio o un incentivo, ma la controprestazione che remunera l’operatore.

Proprio su questo punto si innesta la lettura letterale della norma da parte di ANAC: se l’immobile è il corrispettivo, il suo valore deve essere coerente con il valore delle opere che il privato si impegna a realizzare.

Se la stessa Relazione Illustrativa del Codice ha chiarito che la disciplina è stata semplificata rispetto al passato, demandando al bando e al contratto molti aspetti di dettaglio, questa maggiore autonomia amministrativa non consente comunque di superare i confini strutturali fissati dall’art. 202.

Ed è il rispetto di questi confini a diventare decisivo nel caso sottoposto all’Autorità.

Il parere ANAC
Nel ricostruire la questione, ANAC ha innanzitutto ribadito che la cessione di immobili in cambio di opere è ammessa solo nel perimetro del partenariato pubblico-privato. Non si tratta di uno strumento generalizzato di valorizzazione patrimoniale, ma di uno schema negoziale tipico, con presupposti definiti dal legislatore.

Il punto centrale del ragionamento dell’Autorità riguarda la funzione dell’immobile ceduto. Il dato testuale dell’art. 202 è decisivo: il bando può prevedere il trasferimento della proprietà «a titolo di corrispettivo totale o parziale» delle opere. L’immobile quindi rappresenta la controprestazione economica dell’intervento e non un elemento accessorio.

Da qui l’ANAC ha tratto una conclusione molto netta, affermando che «tali immobili pubblici, valutati in base al loro valore di mercato, devono coprire in via totale o parziale i costi sostenuti dall’operatore economico per la realizzazione di opere pubbliche e non eccedere, in valore, tali costi».

Se l’immobile costituisce il corrispettivo, il suo valore deve risultare coerente con il valore delle opere, senza che possa trasformarsi in una leva per generare margini ulteriori o per strutturare compensazioni indirette.

Nel caso esaminato, invece, il terreno oggetto di cessione ha avuto – secondo quanto rappresentato nell’istanza – un valore superiore rispetto a quello delle opere pubbliche che il privato si è impegnato a realizzare. L’eccedenza è stata prospettata come coperta mediante interventi migliorativi e attraverso il riconoscimento al Comune di una quota degli utili derivanti dalla futura vendita degli immobili residenziali.

Proprio su questo punto ANAC ha evidenziato la criticità, osservando che l’operazione «non appare coerente con le previsioni dell’art. 202 del Codice» sia con riferimento «al valore dell’immobile ceduto, che risulta eccedente rispetto all’opera pubblica che il privato si impegna a realizzare», sia con riguardo al rischio dell’operazione.

In riferimento poi all’allocazione del rischio, l’Autorità ha osservato che, in una struttura di questo tipo, la parte pubblica «non avrebbe avuto certezze in ordine al recupero - mediante l’eventuale vendita dei beni residenziali realizzati dal privato - dell’eccedenza di valore dell’immobile pubblico».

In altre parole, l’equilibrio economico dell’operazione non è risultato garantito in modo diretto e determinato al momento del trasferimento, ma è dipeso da dinamiche future e incerte di mercato. Questo elemento ha inciso sulla coerenza complessiva dell’operazione con lo schema tipico dell’art. 202.

Conclusioni
ANAC ha quindi affermato che «non sembrano sussistere tutti gli elementi richiesti dall’art. 202 del Codice per il corretto ricorso all’istituto della “cessione di immobili in cambio di opere”», rimettendo all’amministrazione le valutazioni conseguenti.

L’art. 202 consente una forma di corrispettivo alternativa, ma richiede una equivalenza economica reale e una allocazione del rischio effettiva. Se questi presupposti non sono rispettati, non siamo più dentro lo schema tipico della cessione di immobili in cambio di opere.

In particolare, il valore del bene deve risultare coerente con il costo delle opere pubbliche da realizzare e non può eccederlo in modo strutturale, né può essere compensato mediante meccanismi indiretti o variabili legati a utili futuri.

Quando il rientro economico dell’amministrazione dipende dalla vendita di immobili realizzati dal privato, l’equilibrio dell’operazione non è immediato né certo. In quel caso, il rischio non risulta integralmente allocato sul partner privato, ma rimane, almeno in parte, sulla sfera pubblica.

La norma offre uno strumento utile, ma non elastico: la flessibilità negoziale non può trasformarsi in alterazione della tipicità dell’istituto.

14/01/2026

Vivere bene in casa. Il comfort abitativo è una condizione di benessere che si crea all'interno di un ambiente in funzione della temperatura, della qualità dell'aria, dell'acustica e della luminosità Studio arch Alessandro Salemme

11/01/2026

Studio architettura Alessandro Salemme