Fabrizio Luciano architetto Fontana

29/07/2024

COME CON IL DECRETO "SALVA CASA" SIA STATA ABBOLITA LA DOPPIA CONFORMITA' PER OTTENERE IL PERMESSO DI COSTRUIRE IN SCIA O SANATORIA

L’accertamento di conformità è la procedura che consente di verificare se si può ottenere la sanatoria edilizia per gli interventi realizzati con variazioni essenziali o che presentano parziali difformità.

Le regole sull’accertamento di conformità sono diventate più elastiche con la legge di conversione del Decreto Salva Casa.

La legge di conversione del decreto Salva Casa consente di regolarizzare le difformità parziali e le variazioni essenziali, con una procedura più semplice.

Ricordiamo che le difformità parziali sono delle irregolarità più gravi delle tolleranze costruttive ed esecutive, ma meno impattanti delle variazioni essenziali.

Invece, le variazioni essenziali sono:

- mutamento della destinazione d’uso che implica una variazione degli standards;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

La legge di conversione del decreto Salva Casa ha abolito il requisito della doppia conformità per la regolarizzazione delle difformità parziali e delle variazioni essenziali.

Per ottenere il permesso di costruire o la Scia in sanatoria, è sufficiente l’accertamento di conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.


Procedura per l’accertamento di conformità
Il responsabile dell’intervento irregolare o il proprietario dell’immobile incaricano un professionista abilitato allo svolgimento dell’accertamento di conformità.

Il professionista accerta l’epoca di realizzazione dell’intervento utilizzando le informazioni contenute nei titoli abilitativi. Per i periodi in cui non erano richiesti i titoli abilitativi, il professionista invece utilizza le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, come le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o gli atti pubblici o privati.

Se queste informazioni sono irreperibili e non è possibile provare l’epoca di realizzazione dell’intervento, il professionista attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità, consapevole di poter incorrere in sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci.

Se sono presenti tutti i requisiti, il professionista dichiara la conformità dell’intervento alla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione.

Contestualmente, il professionista accerta la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Dopo aver completato e asseverato l’accertamento di conformità, il professionista presenta la documentazione allo Sportello unico per l’edilizia.

Il Comune svolge un'istruttoria e , in mancanza di alcuni requisiti, può prescrivere una serie di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per il riaspetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Se gli interventi sono stati realizzati in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il Comune chiede il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico, che deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere della Soprintendenza da rendere entro 90 giorni. Decorsi questi termini, il Comune procede autonomamente.

Per il rilascio del permesso di costruire o della Scia in sanatoria dopo l’accertamento di conformità, il richiedente deve pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile e compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro.

​​In presenza di tutti i requisiti previsti, il Comune rilascia il permesso di costruire o la Scia in sanatoria.

Per concedere la sanatoria dopo l’accertamento di conformità, il Comune ha a disposizione un lasso di tempo pari a:

- 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni per la Scia in sanatoria;
- 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.

Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso e il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile ottengono comunque il permesso di costruire o la Scia in sanatoria.

Archifab (fonte Edilportale)

04/01/2021

CHE COSE` L` ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA # APE

l`APE è un attestato – redatto da un tecnico abilitato tramite un sopraluogo all’immobile – che consente di avere tutte le informazioni su come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell’isolamento termico e del consumo energetico.
(spiegazione sintetica e sommaria ma esaustiva)

L’attestato di certificazione energetica deve essere
redatto nel rispetto delle specifiche norme attuative regionali
redatto da un Soggetto Certificatore (tecnico abilitato da un ente competente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’immobile) registrato nel catasto energetico

A cosa serve la certificazione energetica?

A partire dal 2013 è obbligatorio, per legge, fornire la certificazione energetica della propria casa
per i contratti di locazione (affitto)
per i contratti di compravendita
per le donazioni e altri trasferimenti a titolo gratuito (legge 3 agosto 2013, n.90)
al momento della pubblicazione dell’annuncio di vendita e di affitto

L’Attestato di Prestazione Energetica nei contratti di locazione e compravendita

Con il decreto legge 145 art. 1 comma 7 del 23/12/2013, i contratti di compravendita immobiliare e di locazione devono avere una apposita clausola con la quale l’acquirente o l’affittuario dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in merito all’attestazione della Prestazione Energetica.
Copia dell’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato al contratto, tranne per le locazioni di singole unità immobiliari.
L’obbligo permane per la locazione di interi edifici.

Sono esclusi dall’obbligo i contratti non soggetti a registrazione, quali le locazioni di durata inferiore ai 30 gg all’anno.
Inoltre che sono esclusi dall’obbligatorietà dell’attestato di prestazione energetica, e di conseguenza anche dell’obbligo dichiarativo o allegativo al contratto di locazione o vendita, i seguenti immobili:
- box, cantine, autorimesse per i quali non è necessario garantire
un confort abitativo
-fabbricati isolati di superficie inferiore ai 50 mq
- i ruderi
- altre tipologie molto particolari (luoghi di culto, monumenti, etc).

L’APE e le sanzioni previste per gli annunci

Ogni annuncio deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica. In caso contrario il responsabile dell’annuncio incorre in una sanzione amministrativa d’importo compreso tra:
€500 e €3.000

L’APE e le sanzioni previste per i contratti

Nel caso in cui nei contratti di locazione o compravendita venga omessa la dichiarazione o l’allegazione, se dovuta, le parti che stipulano il contratto sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di sanzioni amministrative pecuniarie da:
da €3.000 a €18.000 che si riducono a una sanzione:
da €1.000 a €4.000 per contratti di locazione singole unità immobiliari
da €500 a €2.000 per contratti di locazione singole unità immobiliari non superiori a 3 anni

L’accertamento e la contestazione viene svolta dalla Guardia di Finanza all’atto di registrazione del contratto.

04/01/2021

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA - APE

necessario obbligatoriamente per la vendita o l'affitto di immobili (dal 1 ottobre 2015 anche in assenza di impianto di riscaldamento)

Prezzo € 260,00 incluso:
sopralluogo
eventuali contatti con l'amministrazione del condominio
reperimento dati centrale di riscaldamento presso il Terzo Responsabile
elaborazione Attestato
deposito presso Infrastrutture Lombarde S.p.a.
versamento per deposito contributo 4% C.N.A.I.L.P. IVA
APE in versione cartacea APE file firmato digitalmente

Possibilità di richiedere la planimetria presso il Catasto, se necessaria, ad un costo di € 15,00

per Brescia, Bergamo, Cremona e relative province

03/01/2021

03/01/2021

BONUS IDRICO 1000 EURO PER LA SOSTITUZIONE DI SANITARI E RUBINETTI

La Legge di Bilancio 2021 stanzia 20 milioni di euro per l'acquisto di apparecchi che fanno risparmiare acqua

Un bonus di 1.000 euro da utilizzare entro il 31 dicembre 2021 per la sostituzione di sanitari con nuovi apparecchi a scarico ridotto e la sostituzione di rubinetteria, soffioni doccia e colonne doccia con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d’acqua, su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o singole unità immobiliari.

È il nuovo ‘Bonus idrico’ istituito dalla Legge di Bilancio 2021.

Il buono idrico sarà riconosciuto per le spese sostenute per:

a) la fornitura e la posa in opera di vasi sanitari in ceramica con volume massimo di scarico uguale o inferiore a 6 litri e relativi sistemi di scarico, compresi le opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti;

b) la fornitura e l’installazione di rubinetti e miscelatori per bagno e cucina, compresi i dispositivi per il controllo di flusso di acqua con portata uguale o inferiore a 6 litri al minuto, e di soffioni doccia e colonne doccia con valori di portata di acqua uguale o inferiore a 9 litri al minuto, compresi le eventuali opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti.

Il bonus, finalizzato a perseguire il risparmio di risorse idriche, sarà finanziato dal nuovo ‘Fondo per il risparmio di risorse idriche’ da 20 milioni di euro per l’anno 2021, che costituisce limite di spesa per la misura.

Beneficiarie saranno le persone fisiche residenti in Italia.

Le modalità e i termini per l’ottenimento e l’erogazione del beneficio saranno definite dal Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare entro febbraio 2021.

03/01/2021

SUPERBONUS 110%, PROROGA AL 2022 e nuovi beneficiari

Le scadenze slittano al 30 giugno e al 31 dicembre 2022. Ammessi gli edifici plurifamiliari con unico proprietario

- Il superbonus 110% è stato prorogato fino al 30 giugno 2022 e, solo per i condomìni che al giugno 2022 hanno concluso almeno il 60% dei lavori, fino al 31 dicembre 2022.

La parte di spesa sostenuta nel 2022 dovrà essere recuperata in 4 rate anziché in 5. Sono prorogate a tutto il 2022 le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito.

Lo prevede la Legge di Bilancio 2021 pubblicata in Gazzetta Ufficiale e in vigore dai 1° gennaio 2021.

Per gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari (ex-IACP) per i quali al 31 dicembre 2022 viene raggiunta la percentuale del 60%, il superbonus 110% spetta anche per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023.

Ma ci sono anche delle novità in termini di requisiti di accesso all’agevolazione.

Superbonus 110% per edifici con unico proprietario
Vengono chiariti alcuni passaggi dell’articolo 119 del Decreto Rilancio che avevano generato dubbi e proteste. Come quello degli edifici plurifamiliari con unico proprietario: saranno ammessi al superbonus 110% gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Superbonus 110% ed edifici funzionalmente indipendenti
Un altro punto critico risolto è quello della definizione del concetto di ‘funzionalmente indipendente’: la Legge di Bilancio spiega che una unità immobiliare potrà ritenersi tale se dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianto per l’approvvigionamento idrico, per il gas, per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.

Coibentazione tetto, unità collabenti, barriere architettoniche

Si aggiunge la previsione per cui gli interventi di coibentazione del tetto sono trainanti, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

Sono inclusi tra i beneficiari del superbonus 110% gli edifici privi di APE perché sprovvisti di tetto, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi (unità collabenti), purchè al termine dei lavori raggiungano una classe energetica in fascia A.

Il superbonus 110% si applica anche ai lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche realizzati sia dai portatori di handicap che dagli over 65 (anche se non portatori di handicap).

La detrazione per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici viene estesa agli impianti solari fotovoltaici installati su strutture pertinenziali agli edifici.

Il superbonus 110% varrà anche per la ricostruzione degli immobili danneggiati da tutti i sismi che si sono verificati dopo il 2008, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

Colonnine di ricarica auto elettriche
Per gli interventi di installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, ammessi al superbonus se realizzati congiuntamente a uno degli interventi trainanti, sono stabiliti tre differenti limiti di spesa, fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione:

- 2.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno;
- 1.500 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installano al massimo otto colonnine;
- 1.200 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installano più di otto colonnine.

La detrazione va riferita ad una sola colonnina per unità immobiliare. Quella spettante per le spese sostenute nel 2022, fino al 30 giugno, va suddivisa in quattro quote annuali di pari importo.

Superbonus 110% e delibere condominiali

Alla regola già vigente in merito alla validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale riguardanti l’approvazione degli interventi agevolabili, gli eventuali finanziamenti degli stessi, l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura (occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio), viene aggiunta la precisazione che, per la validità delle deliberazioni aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa per l’intervento, occorrono quegli stessi requisiti più la condizione che i soggetti ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Superbonus 110%, le novità per i tecnici

Si chiariscono anche i dubbi sull’obbligo di assicurazione per i professionisti: non è necessario stipulare una nuova assicurazione ma si può integrare quella già esistente, a condizione che la polizza già stipulata non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione e abbia un massimale non inferiore a 500.000 euro inserendo la copertura del rischio di asseverazione dell’art. 119 del Decreto Rilancio.

Un’altra novità apre opportunità lavorative presso i Comuni: per l’anno 2021, i Comuni potranno assumere a tempo determinato e parziale per massimo un anno, personale da dedicare al potenziamento degli uffici preposti alle pratiche amministrative relative al superbonus 110%, al fine di svolgere tempestivamente le attività.

Anche gli ex-IACP riceveranno 1 milione di euro per l’anno 2021 per far fronte ai costi per le esternalizzazioni delle attività tecniche e professionali.

Superbonus 110% ed equo compenso
Un’altra recente novità che interessa i professionisti che lavorano con il superbonus 110% è l’introduzione dell’obbligo, per istituti di credito e altri intermediari finanziari che acquisiscono il credito, di quantificare le parcelle professionali rispettando il principio dell’equo compenso. Questa norma è contenuta nella Legge di conversione dei Decreti Ristori.