Studio Tecnico Morosin geometra Angelo

28/04/2026

Edilizia libera non vuol dire attività arbitraria del privato: i vincoli da rispettare
L’art. 6 del Testo Unico Edilizia afferma che gli interventi senza necessità di titolo abilitativo devono comunque rispettare le norme urbanistiche, ambientali e paesaggistiche, come confermato e ribadito dalla
Come è noto, l’art. 6, comma 1 [1], del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) disciplina l’attività edilizia libera, ossia l’insieme degli interventi che, per essere realizzati, non necessitano del rilascio di un titolo abilitativo; le regioni, a loro volta, possono prevedere ulteriori ipotesi (comma 6).

Un aspetto rilevante della norma citata è l’incipit, secondo cui sono “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

24/04/2026

E anche questa questione è stata chiarita.....

Un immobile condonato non è di serie B: via libera alla ristrutturazione
Il Consiglio di Stato chiarisce che il titolo in sanatoria conferisce piena legittimità urbanistica:
L’immobile condonato non è un immobile di serie B. Il titolo ottenuto in sanatoria conferisce piena legittimità urbanistica e consente gli stessi interventi ammessi su un edificio regolarmente assentito. Via libera quindi agli interventi di ristrutturazione, e non più solo alle semplici opere di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Un principio forte, affermato dal Consiglio di Stato con la sentenza 2848/2026 del 9 aprile scorso, che cancella con un tratto di penna tutte le restrizioni del passato, alla luce della lettura delle norme dell’art. 9-bis del TUE [1]. Nel testo, infatti, è stato messo nero su bianco che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica, e queste norme ora vanno pienamente applicate, a prescindere dalle eccezioni sollevate in precedenza, sulla base del principio della certezza del diritto che non ammette “zone grigie”.

Tra l’altro la situazione è cambiata anche con la “legge Finanziaria per il 2026”:
La legge finanziaria per il 2026 ha sancito l’equiparazione tra la sanatoria “a regime” (il cd. “accertamento di conformità” di cui agli artt. 36 e 36-bis D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – T.U. in materia edilizia) e la sanatoria “straordinaria” (il cd. “condono edilizio” di cui alla legge 47/1985, alla legge 724/1994 e al D.L. 269/2023), con ciò superando l’orientamento assunto al riguardo dalla Corte Costituzione che in più pronunce aveva negato tale equiparazione, almeno ai fini dell’accesso alle cd. “premialità edilizie” (ossia alla possibilità di recupero di edifici esistenti godendo di incentivi edilizi quali aumenti di cubatura, traslazione di cubatura, mutamenti di destinazione d’uso, ecc.).

20/03/2026

Domanda:
Nel caso di variazione del numero dei moduli fotovoltaici serve ottenere una nuova autorizzazione paesaggistica?
Risposta:
Sì, in zona paesaggistica (vincolata ai sensi dell'art. 136 del D.Lgs. 42/2004), la modifica del numero di pannelli fotovoltaici comporta la necessità di una variante all'autorizzazione paesaggistica originaria (o una nuova autorizzazione), specialmente se la modifica comporta un'alterazione dello stato dei luoghi o dell'aspetto esteriore dell'edificio.

Ecco i punti chiave da considerare:
Necessità di autorizzazione: Anche se il fotovoltaico è incentivato, in aree vincolate l'aumento, la diminuzione o la diversa disposizione dei pannelli modifica l'impatto paesaggistico, richiedendo una valutazione della Soprintendenza.
Autorizzazione Semplificata (DPR 31/2017): Se la modifica è lieve (piccolo aumento della potenza, migliore integrazione) e rispetta le caratteristiche del contesto, si può procedere tramite un iter autorizzativo semplificato, più veloce rispetto a quello ordinario.
Fine dea storia.... 😜💪

12/03/2026

CATASTO E REGOLARITA’ URBANISTICA: COSA CHIARISCE LA CASSAZIONE
08/03/2026

Il tema del rapporto tra Catasto e regolarità urbanistica è tornato al centro dell’attenzione con la recente sentenza della Cassazione civile, Sez. V, n. 32312/2025. La Corte ha chiarito un equivoco che da tempo accompagna la prassi: l’accatastamento, pur essendo un passaggio obbligato e fondamentale, non può essere interpretato come una sorta di “patente edilizia” o come un titolo abilitativo. In altre parole, il Catasto rimane uno strumento fiscale, nato per censire e tassare ciò che produce reddito, ma non ha il potere di sanare irregolarità urbanistiche né di legittimare destinazioni d’uso prive di autorizzazione.

Il principio di conservazione, che guida il Catasto, fa sì che vengano registrati anche immobili irregolari o non dichiarati, i cosiddetti “fabbricati fantasma”. Tuttavia, questa registrazione non equivale a una regolarizzazione edilizia: fotografa la realtà esistente, ma non la rende automaticamente conforme alle norme urbanistiche. È qui che la Cassazione interviene con forza, sottolineando che il classamento – cioè l’attribuzione di rendita e categoria catastale – non può basarsi su un uso di fatto che comporti un cambio di destinazione urbanisticamente rilevante, se manca un titolo edilizio abilitativo.

La documentazione catastale, precisa la Corte, può avere un valore legittimante solo in via residuale, quando non siano disponibili altri atti come il titolo edilizio o il progetto. In questi casi serve a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, ma non può fondare nuove destinazioni d’uso. Il Catasto, quindi, ha un ruolo sussidiario e documentale, non sostitutivo della disciplina urbanistica.

Questa distinzione è cruciale non solo sul piano tecnico, ma anche per la tutela del mercato immobiliare. Confondere Catasto e regolarità urbanistica significa rischiare contenziosi, rallentare le transazioni e minare la fiducia dei cittadini negli scambi. Chi acquista un immobile deve poter contare su regole chiare e su strumenti che non si sovrappongano impropriamente. La Cassazione, con questa pronuncia, ribadisce che solo mantenendo separati i piani fiscale e urbanistico si garantiscono certezza giuridica, trasparenza e stabilità.

Il Catasto resta un registro fiscale, la regolarità urbanistica è un presupposto imprescindibile per attribuire rendite e categorie, e la documentazione catastale ha valore legittimante soltanto in via residuale. Una chiarezza che rafforza la legalità e la sicurezza del sistema immobiliare.

01/11/2025

CATASTO 2026: COSA CAMBIA PER L’AGGIORNAMENTO DEI FABBRICATI
A partire dal 2026, il sistema catastale italiano entrerà in una nuova fase di revisione, con l’introduzione di regole più stringenti per l’aggiornamento della rendita catastale in seguito a interventi edilizi. L’obiettivo è quello di rendere il valore fiscale degli immobili più aderente alla loro reale consistenza e al valore di mercato, promuovendo maggiore equità e trasparenza nel sistema tributario.

Obblighi dopo la ristrutturazione

Gli interventi di ristrutturazione, ampliamento o miglioramento energetico – anche se non modificano la destinazione d’uso dell’immobile – potranno incidere significativamente sul suo valore. Per questo motivo, i proprietari saranno tenuti a procedere con l’aggiornamento della rendita catastale.

I proprietari dovranno quindi rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) per predisporre la dichiarazione di aggiornamento catastale DOCFA, da trasmettere all’Agenzia del Territorio. Il costo della procedura sarà a carico del contribuente, e il mancato aggiornamento potrà comportare:

sanzioni e accertamenti da parte dell’amministrazione finanziaria;
perdita di benefici fiscali legati alla prima casa;
ripercussioni sull’ISEE, che potrebbe risultare non aggiornato rispetto al valore reale dell’immobile.

13/09/2025

🏠 Immobili: Ora è possibile rinunciare alla propria quota di comproprietà
In molti casi, gli immobili problematici non sono di proprietà esclusiva di una sola persona, ma risultano condivisi tra più comproprietari — spesso per successioni ereditarie — che talvolta non si conoscono o non riescono a collaborare. Proprio in questo contesto, la recente sentenza n. 23093/2025 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione assume un rilievo particolare: apre finalmente alla possibilità, finora incerta e dibattuta, per un comproprietario di rinunciare alla propria quota.

Leggi l'articolo: https://www.notaio-busani.it/it-IT/immobili---e-possibile-rinunciare-alla-quota-di-comproprieta.aspx

19/06/2025

T.U. Edilizia | Condoni e Sanatorie | Edilizia | Rigenerazione Urbana | Titoli Abilitativi | Abuso Edilizio

Data Pubblicazione: 18.06.2025

Nuovo Testo Unico Edilizia e Piano Casa: Salvini presenta le novità
Nel Nuovo Testo Unico dell'Edilizia (modifiche al dpr 380/2001 tramite legge delega) si punterà sulla semplificazione della verifica dello stato legittimo degli immobili e sulla valorizzazione del meccanismo del silenzio assenso: confermati i tre titoli abilitativi esistenti oggi (permesso, SCIA e CILA) mentre esisteranno cinque tipi di interventi edilizi e si potranno sanare le lievi difformità in zone tutelate e sismiche.

Matteo Peppucci
Il MIT ha presentato ufficialmente il Piano Casa (quinto incontro) e contestualmente ha condiviso le risultanze della consultazione pubblica sul Nuovo Testo Unico dell'Edilizia, segnalando le prossime novità al testo della legge-delega che cambierà radicalmente le regole sull'edilizia e l'urbanistica in Italia.

Alla riunione hanno preso parte rappresentanti istituzionali, enti territoriali e associazioni del settore, confermando un metodo di lavoro basato sulla collaborazione tra pubblico e privato per la definizione delle strategie nazionali in materia di abitazione.

Nuovo Testo Unico Edilizia: novità in arrivo
Nel corso dei lavori è stata inoltre presentata una prima restituzione della consultazione pubblica relativa alla riforma del Testo Unico dell’Edilizia.

L’intervento normativo mira a una semplificazione complessiva della disciplina, mediante una legge delega che consenta di:
armonizzare la normativa edilizia con le disposizioni urbanistiche e di tutela del patrimonio culturale;
adeguare il testo normativo al quadro costituzionale sulle competenze Stato-Regioni;
snellire i procedimenti amministrativi grazie anche alla digitalizzazione dei processi;
razionalizzare le tipologie di intervento edilizio, tenendo conto dell’impatto sul territorio;
assicurare tempi certi per il rilascio dei titoli abilitativi;
semplificare la verifica dello stato legittimo degli immobili;
favorire la rigenerazione urbana, attraverso strumenti normativi semplificati e incentivi regolatori.
Come segnalato da Il Sole 24 Ore, l'intenzione è di "individuare criteri e procedure che consentono la dimostrazione dello stato legittimo, in coerenza con le esigenze di tutela dell’affidamento del legittimo proprietario e dell’avente titolo sulla base del titolo abilitativo, anche formatosi per silenzio assenso, più recente".

Per farlo, si definirà a livello nazionale una classificazione comune delle difformità dal titolo abiltativo (difformità sanabili e abusi edilizi non sanabili). Previste anche nuove procedure in sanatoria per le piccole difformità relative a "beni tutelati e in zone a rischio sismico".

Previste anche alcune novità in materia di rigenerazione urbana, con introduzione di sistemi di incentivazione, mentre - sempre secondo quanto segnalato da Il Sole24Ore - il nuovo TU Edilizia proporrà cinque diverse tipologie di interventi edilizi, confermando i tre titoli edilizi esistenti attualmente (permesso di costruire, CILA e SCIA) con valorizzazione del meccanismo del silenzio assenso.

Presa da:

Nel Nuovo Testo Unico dell'Edilizia (modifiche al dpr 380/2001 tramite legge delega) si punterà sulla semplificazione della verifica dello stato legittimo degli immobili e sulla valorizzazione del meccanismo del silenzio assenso: confermati i tre titoli abilitativi esistenti oggi (permesso, SCIA e ...

17/06/2025

Vecchi abusi edilizi: come si prova la datazione delle opere?
In presenza di un ordine di demolizione, l'onere di dimostrare che le opere sono legittime essendo state realizzate legittimamente senza titolo ante 1967, sicché rientrano fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato.

Matteo Peppucci
In caso di 'vecchi' abusi edilizi, risalenti a prima del 1967 se non del 1942, chi deve provare la risalenza delle opere? In poche parole: è sempre il proprietario/esecutore dell'intervento a doversi prodigare, con la documentazione più attinente possibile, oppure è l'amministrazione locale che deve provvedere su 'richiesta' dell'interessato?

Un altro, interessante caso che possiamo esaminare è quello relativo alla sentenza 314/2025 del Tar Campania, relativo al ricorso contro un'ordinanza di demolizione per alcune opere peraltro situate in zona vincolata.



Il ricorso: è la PA che deve dimostrare la datazione delle opere
Il ricorrente ha posto in discussione l'esistenza di una gran parte delle difformità rilevate dal Comune, sostenendo che l'attuale struttura dell’immobile fosse risalente al 1934 e cioè al momento dell'acquisto da parte del dante causa (padre del ricorrente) e che tale circostanza si sarebbe potuta desumere sia dalla descrizione del manufatto contenuta nello stralcio dell'atto notarile depositato in giudizio che dalla visura d'impianto catastale del 1939, anch'essa affoliata al fascicolo.

L'Amministrazione non sarebbe stata in grado di fornire la datazione delle opere, alquanto risalenti, cosicchè neppure aveva potuto individuare con esattezza la disciplina normativa violata.

La motivazione, proprio in ragione dell'asserita risalenza delle opere, avrebbe dovuto essere alquanto doviziosa tenuto conto dell'ampio lasso di tempo trascorso sia dalla data di presumibile realizzazione delle opere contestate che tra il verbale di accertamento ed il provvedimento demolitorio impugnato.

Insomma: poiché l'attuale struttura del compendio immobiliare sarebbe risalente almeno al 1939 (tenuto conto della planimetria d’impianto) se non al 1934, l'Amministrazione avrebbe dovuto dimostrare la datazione delle opere e motivare in ordine alla disciplina normativa asseritamente violata.



Interventi senza permesso prima del 1° settembre 1967: recap
Facciamo un passo indietro e vediamo cosa succede in caso di opere edilizie 'datate' prive del titolo abilitativo.

Infatti, la legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), con l'articolo 10 ha modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

Ciò significa che, teoricamente, un'opera edilizia realizzata negli anni '30, fuori dal centro urbano, senza titolo abilitativo si potrebbe 'salvare' dalla demolizione, perché all'epoca non serviva la licenza edilizia (sempre che il comune non prevedesse già, con apposito regolamento, la necessità di conseguire un permesso ad hoc).



Le violazioni edilizie non vanno in prescrizione
Prima di tutto, il TAR evidenzia che, stante la natura d'illecito amministrativo permanente che connota le violazioni edilizie, il loro rilievo risulta sostanzialmente imprescrittibile, a meno di non dimostrare la preesistenza delle opere contestate all'introduzione degli strumenti regolatori previsti a livello di disciplina normativa o di atti amministrativi (e torniamo alle indicazioni precedenti).



Abusi 'datati': non serve una motivazione particolare per demolire
Di conseguenza, l'eventuale risalenza delle opere oggetto di un ordine demolitorio non incide né sulla sua legittimità, né sulla tipologia di motivazione a suo supporto.

Ed infatti: “Ai fini della validità dell'ordine di demolizione non può avere rilievo il tempo trascorso tra la realizzazione dell'opera abusiva e la conclusione del procedimento sanzionatorio, giacché la mera inerzia dell'Amministrazione nell'esercizio del potere-dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che è sin dall'origine illegittimo” (Consiglio di Stato, sez. VI n. 6613/2021).



Abusi edilizi ante 1942 senza permesso: chi prova cosa?
I giudici amministrativi evidenziano che il ricorrente, a proposito della datazione delle opere, si è limitato ad affermare la loro risalenza al 1934, richiamando in proposito stralci del contratto di acquisto dell'immobile a suo tempo concluso da suo padre e dal quale, secondo la stessa ricostruzione contenuta nel ricorso, sarebbe stato possibile evincere la presenza delle opere oggetto dell’ordinanza di demolizione.

Ed invero, se così fosse stato, se cioè il ricorrente avesse fornito detta dimostrazione, il motivo sarebbe stato fondato.



Le prove sono a carico del privato. Ma come devono essere?
Insomma: grava sul ricorrente la prova della datazione delle opere nei casi in cui ne venga posta in contestazione la risalenza.

Segnatamente ove venga affermata la realizzazione, quantomeno, prima del 1967 (ove non del 1942) e comunque prima della esistenza di provvedimenti di natura amministrativa e normativa atti a limitare l'edificazione e le modifiche dei beni, deve essere lo stesso ricorrente a fornire indicazioni specifiche sulla datazione corretta.

Sul punto è ormai consolidato l’orientamento del Consiglio di Stato in base al quale : “In presenza di un ordine di demolizione, l'onere di dimostrare che le opere sono legittime essendo state realizzate legittimamente senza titolo ante 1967, sicché rientrano fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto a essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto” (Consiglio di Stato sez. VI, n.570/2022).

Le prove, insomma, devono essere certe e rigorose.

Ma nel caso di specie, soltanto per quanto attiene la realizzazione del solaio e della struttura del piano terraneo il ricorrente ha fornito una prova adeguata; ed anzi, con riguardo al solaio ha depositato un titolo autorizzatorio risalente al 1990.

Per il resto le considerazioni attoree appaiono sostanzialmente generiche e non dimostrano l'esatta corrispondenza tra le opere contestate e quelle descritte nel solo stralcio di contratto depositato e nella - di per sé peraltro non decisiva - planimetria d'impianto.

Per questo motivo, l'ordine di demolizione è legittimo e le opere edilizie non si possono 'salvare' dalla messa in pristino.

Presa da:

In presenza di un ordine di demolizione, l'onere di dimostrare che le opere sono legittime essendo state realizzate legittimamente senza titolo ante 1967, sicché rientrano fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato.

27/05/2025

OPERE ANTE 67: cosa succede se esiste già un regolamento edilizio?
È sufficiente invocare la Legge Ponte per non qualificare delle opere come abusive ed evitare la demolizione?
Ecco la risposta del Consiglio di Stato:

La Legge Ponte e il rapporto con i regolamenti edilizi preesistenti
La cosiddetta Legge Ponte ha stabilito, a livello nazionale, l’obbligo del permesso di costruire per i nuovi edifici fuori dal perimetro del centro abitato.

Tuttavia, Palazzo Spada ha ribadito che se il Comune interessato era già dotato di regolamento edilizio al 1967, il vincolo autorizzativo per nuove costruzioni esisteva già in precedenza, a prescindere dalla legge n. 765/1967.

Nel caso in esame, il Comune disponeva di un regolamento edilizio fin dal 1929, che prevedeva il rilascio della “licenza edilizia” anche per interventi al di fuori del centro abitato. Di conseguenza, non può invocarsi alcuna sanatoria automatica per opere che sarebbero state comunque soggette a titolo edilizio anche prima del 1967.

La datazione dell’opera e l’onere della prova
Un altro principio affermato con nettezza dal Consiglio di Stato riguarda l’onere probatorio: è il proprietario a dover dimostrare la data di realizzazione dell’opera e la sua consistenza originaria.

Nel caso concreto:
i documenti presentati risalgono al 1971 (decreto di trasferimento) e al 1997 (atto di acquisto);
nessuno prova l’esistenza del fabbricato già ante 1967;
non è stato prodotto alcun documento idoneo a dimostrare la presenza di un titolo edilizio o la natura pertinenziale delle opere.
Di conseguenza, le opere sono state qualificate come nuove costruzioni eseguite senza permesso e, come tali, soggette alla sanzione demolitoria ex art. 31, d.P.R. n. 380/2001.

13/02/2025

Salva Casa e revisione Testo Unico Edilizia: intervengono i geometri
di Redazione tecnica - 13/02/2025

Linee Guida su Salva Casa e revisione del Testo Unico Edilizia: sono questi i due temi che hanno caratterizzato l’incontro organizzato dal MIT con i principali stakeholders del settore e al quale ha partecipato anche il Consiglio Nazionale dei Geometri e dei Geometri Laureati.

Riforma normativa edilizia: la posizione del CNGeGL
Ed è proprio sulle due iniziative che il consigliere Marco Vignali ha espresso la posizione del CNGeGL, salutando con favore la consultazione avviata dal MIT e che si concluderà il prossimo 21 febbraio 2025, i cui contributi diventeranno la base di un progetto più ampio in vista della riforma del Testo Unico dell’edilizia.

Ogni stakeholder avrà la possibilità di esprimere la propria su 3 argomenti tra i 20 prioritari identificati dal Ministero, indicando per ciascuno l’ordine di importanza, le criticità riscontrate e le possibili soluzioni normative;

Sul punto Vignali ha sottolineato come dalla sua emanazione nel 2001, il Testo Unico Edilizia abbia subìto numerose modifiche che hanno determinato sovrapposizioni normative e disarmonie tra le varie disposizioni di legge.

Incongruenze che hanno generato, e ancora oggi creano, incertezza per i liberi professionisti e i tecnici della PA, complicando l'asseverazione e la presentazione delle pratiche edilizie. Proprio per questo, ha spiegato Vignali, il superamento del d.P.R. n. 380/2001 era da tempo auspicata dal comparto e che la rielaborazione organica del Testo Unico eliminerebbe tali incongruenze, garantendo una maggiore chiarezza normativa e una maggiore serenità per gli operatori nell'asseverazione delle pratiche e, più in generale, di poter fare affidamento su una normativa di settore coerente.

Una posizione condivisa dalla Rete Professioni Tecniche che, dopo aver ribadito la necessità e l’urgenza di una revisione complessiva del Testo Unico delle Costruzioni, oggi sembra trovare risposta nell’azione intrapresa dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.