09/09/2021
FUNZIONAMENTO DEL SUPER BONUS 110%
Esempio palazzo con 17 appartamenti
Innanzitutto calcoliamo quanto lo stato ci da per effettuare lavori nel nostro condominio:
per i primi otto appartamenti abbiamo diritto a 40.000 mila euro ad appartamento quindi abbiamo 8x40.000 mila = 320.000 euro.
Per i restanti 9 appartamenti vengono riconosciuti 30 mila euro avremo quindi 9x30.000 = 270.000 euro
Di conseguenza avremo un totale di 590.000 euro compreso di IVA al 10%
Vediamo adesso perché lo stato da quel 10% in più.
La banche che accettano di pagare le fatture dei lavori acquisendo il credito hanno diritto innanzitutto al 10% erogato dallo stato sotto forma di somma detraibile. Poi la banca chiede un ulteriore quota percentuale che dipende dalle varie banche o a multinazionali con fatturato gigantesco quali ad esempio l’IREN. Per esempio la banca Intesa San Paolo chiede un ulteriore 8%. Di conseguenza ai condominio rimane una quota spendibile del 92% dei 590.000 euro compreso iva e quindi 542.000 euro compreso IVA. Appare quindi chiaro che in pratica tutti i lavori hanno una copertura del 92% con un costo dell’8% che deve essere pagato dai condomini.
Se per esempio un condomino decide di cambiare le finestre con altre molto performanti come ad esempio finestre in PVC con doppio vetro basso emissivo contenente gas argon tra i due vetri per un costo di 8000 euro compreso IVA, il condomino dovrà pagare solo 640 euro. Tali finestre hanno una trasmittanza pari a 1,2 w/m2K ( protezione al clima esterno) mentre quelle a vetro singolo la trasmittanza può arrivare a 5 w/m2K. Direi che vale la pena di cambiarle anche perché si ha un notevole risparmio di gas per il riscaldamento. Anche qui lo stato fissa dei paletti che non starò qui a elencare.
L’amministratore deve formalizzare tutto facendo un contratto tra condominio e banca.
Per usufruire di questa opportunità un termotecnico indica quali lavorazioni bisogna fare affinchè il palazzo salga di due classi energetiche. Inoltre il palazzo non deve avere opere abusive pena la non usufrizione del Superbonus 110.
Le classi energetiche possono essere paragonate alle barrette colorate che troviamo negli elettrodomestici. Nei palazzi si hanno le seguenti classi energetiche: G - F – E – D – C – B – A1 – A2 – A3 – A4 . (dalla più scadente classe G alla più alta classe A4). Avendo io fatto un certificato energetico nel palazzo gemello al nostro ho riscontrato che era in classe F. Quindi probabilmente il nostro palazzo si trova in classe F. Il termotecnico che ha fatto con me il sopralluogo ci deve dire quali interventi bisogna fare per far salire di due classi e quindi passare dalla classe F alla classe D. Lo stesso ha indicato il cappotto termico alle facciate e l’isolamento termico del terrazzo a tetto condominiale.
Come già’ detto il termotecnico ci indica quali lavori si debbono compiere per fare salire di due classi la prestazione energetica del palazzo. Si deve però realizzare almeno uno dei due interventi cosiddetti trainanti e cioè: 1) La coibentazione dell’involucro del palazzo che comprende il cappotto termico o l’insufaggio della facciata e l’isolamento del tetto. 2) La sostituzione della caldaia con una più performante.
Inoltre lo stato ha stabilito che se si fa salire di due classi energetiche il palazzo come sopra indicato si ha diritto a realizzare tutta una serie di altri interventi cosidetti trainati. Gli interventi trainati principali sono ad esempio la sostituzione degli infissi, il fotovoltaico e altri ancora. Per fare un esempio si sono stabiliti 60.000 euro aggiuntivi per ogni appartamento per cambiare i serramenti rispettando però i paletti imposti. E’ necessario però che l’appartamento non abbia opere abusive nel suo interno.
E’ molto interessante il fotovoltaico che permette, tramite appositi pannelli collocati nel tetto e un serbatoio di accumulo, di produrre energia elettrica e accumularla nel serbatoio di accumulo in modo d’avere disponibile la corrente anche di notte. Si può dire addio quindi alle bollette Enel. Anche qui lo stato impone alcuni paletti e impone inoltre che la corrente in più sia ceduta al fornitore di corrente come ad esempio l’ENEL.
Abbiamo scelto invece dello “sconto in fattura” la “cessione del credito” a una banca o ad altri soggetti come per esempio le multinazionali con fatturato gigantesco quali ad esempio l’IREN.
Analizziamo in modo più approfondito quanto detto
Si sono stabiliti due interventi principali cosiddetti trainanti:
1) l’isolamento dell’involucro tramite un cappotto termico nella facciata o l’insuflaggio della facciata stessa. L’isolamento del tetto e il sotto solaio degli appartamenti al piano terra. In pratica si deve immaginare il palazzo come un cubo in cui vengano rivestite da un materiale isolante dello spessore di circa 10 cm (nel caso del cappotto) in tutte le sue sei facce.
2) La sostituzione della caldaia con una più performante a condensazione o tradizionale.
Per usufruire del Superbonus 110% bisogna fare almeno uno dei due interventi detti interventi trainanti. Ovviamente avendo noi sostituito recentemente la caldaia faremo l’isolamento totale del palazzo.
Questi due tipi di intervento vengono chiamati trainanti in quanto facendo almeno uno degli interventi elencati si tirano dietro gli interventi cosi detti interventi trainati. Vi è tutta una serie di interventi trainati come per esempio le finestre, il fotovoltaico, la colonnina di ricarica delle auto elettriche o ibride e altri ancora.
Si sono stabiliti tre stati di avanzamento lavori corrispondenti al 30% , il 60% e la fine lavori. Dopo che l’impresa raggiunge per esempio il 30% dei lavori porta le fatture alla banca che ha accettato di pagarle e riceve il denaro del saldo della fattura.
Di solito per cominciare i lavori l’impresa fa un prestito all’1% con la sua banca o a quella in cui il condominio ha fatto il contratto.
Il tecnico incaricato dovrà redigere un capitolato dei lavori utilizzando come prezzi quelli presenti nel prezzario generale delle opere edili della Camera di Commercio o il prezziario nazionale DEI che contengono il prezzo di tutte le lavorazioni previste. Tale capitolato viene dato alle varie imprese in modo che possano presentare la propria offerta che potrà essere o inferiore o superiore in base alla cifra spendibile. Ovviamente la parte eccedente deve essere pagata dai condomini. L’importo di spesa indicata nel capitolato solitamente risulta molto alta quindi le imprese formulano una offerta al ribasso.
Dopo questa fase si potrà capire se è conveniente eseguire i lavori o totali o con l’aggiunta di alcuni interventi trainati.
Un termotecnico indica quali lavori trainanti bisogna fare affinché il palazzo salga di due classi energetiche.
Un tecnico dovrà fare il certificato di regolarità urbanistica e lo studio di fattibilità. Infatti non tutti i palazzi è possibile realizzare il capotto termico alla facciata in quanto vi sono molti fregi architettonici e i muri in pietra e quindi senza camera d’aria. Sono predisposti a realizzare lavori di efficientamento energetico quei palazzi privi di fregi architettonici o che abbiano al limite una sola cornice marcapiano.
Il tecnico incaricato dovrà asseverare che i prezzi siano conformi ai prezziari per evitare di “gonfiare” la somma spendibile e invia tale asseverazione all’ENEA compilando l’apposito modulo prima dell’inizio dei lavori.
Inoltre il tecnico dovrà redigere tutti i documenti e le prestazioni necessarie e cioè il capitolato dei lavori, il progetto per il Comune per opere di manutenzione straordinaria, la redazione del piano di sicurezza sia in fase di progettazione ed esecuzione dei lavori, la direzione lavori, un asseverazione finale di congruenza dei lavori eseguiti.
Con il cappotto termico del palazzo si ovvia all’abitudine di installare caldaie a condensazione che, viaggiando a temperature basse, non faranno più patire di freddo i condomini e si elimina l’umidità negli appartamenti che provoca quelle antiestetiche macchie nere su finestre e pareti.
Per evitare compensi gonfiati si sono predisposti una serie di decreti legge. Per parcella del tecnico viene usato il decreto parametri.
Per l’impresa, come abbiamo già visto, il prezzario generale delle opere edili della Camera di Commercio o il prezziario nazionale DEI valevole in tutta Italia.
Per l’amministratore quanto è stato stabilito in sede di contratto in caso di lavori straordinari. Il compenso dell’amministratore è l’unica voce non detraibile.
Per usufruire del SuperBonus 110% bisogna che non ci siano opere abusive solo nelle parti condominiali. Comunque tali abusi possono essere eliminati in corso dei lavori. Analogamente per avere finestre, persiane e cassonetto isolato nuovi bisogna che negli appartamenti non vi siano realizzate opere edili abusive. Consiglio di sanare questo abuso il cui costo è enormemente inferiore al costo di finestre e persiane.
Per le finestre consiglio quelle che hanno taglio termico nel telaio e doppio vetro basso emissivo contenente gas argon tra i due vetri. Bisogna però vedere se si rispettano i limiti imposti.
Il tecnico dovrà fornirsi di un assicurazione dedicata alla sua asseverazione mentre per errori utilizza la sua assicurazione che di legge deve possedere. Quindi il condominio è ampiamente tutelato.
Un commercialista raccoglie tutta la documentazione, controlla che ci sia tutto e assevera quanto ha riscontrato inviando un apposito modulo all’Agenzia delle Entrate. Anche il commercialista dovrà farsi una assicurazione dedicata ai lavori con Superbonus al 110%.
Va inoltre ricordato che tutti i proprietari degli appartamenti dovranno firmare in un apposito modulo la cessione del loro credito.
Capitolo a parte costituisce il rifacimento del terrazzo e la sua coibentazione quando il terrazzo è di proprietà di singoli condomini. In tale caso la suddivisione delle spese è per 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Visto che però il rifacimento del terrazzo e la sua coibentazione serve per fare salire di due classi energetiche l’intero palazzo, per non fare gravare questa spesa ingente a singoli condomini consiglio di fare una scrittura privata tra i proprietari del terrazzo e i condomini dove gli stessi si impegnano a versare ai proprietari del terrazzo una somma in modo che tutti i condomini e quindi anche i proprietari del terrazzo paghino il terrazzo in parti uguali.
Con il Superbonus si pagano tutti gli elementi trainati, se la banca vi chiede un 8% del complesso dei lavori, avete al possibilità di avere gli elementi trainati con uno sconto del 92%. Tali elementi sono: le finestre con cassonetto e persiana nuova, la tenda del poggiolo, la porta blindata, l’impianto di condizionamento, la caldaia del riscaldamento autonomo,. Per fare un esempio se cambiate la porta blindata dal costo di 2500 euro la pagherete solo 200 euro, se cambiate tutte le finestre per un costo di 6000 euro le pagherete solo 480 euro…….e così via per tutti gli altri elementi.
Superbonus 110%, novità su cappotti e pannelli: cosa cambia
Semplificate le procedure di accesso al Superbonus 110%, alcune novità importanti riguardano anche cappotti termici e pannelli fotovoltaici.
Il decreto semplificazioni approvato mercoledì in Senato ha snellito radicalmente le procedure per i lavori del Superbonus 110%. Basterà inviare al comune un modulo unico di Comunicazione di inizio lavori (in gergo tecnico CILA) certificata da un tecnico abilitato ma senza l’attestazione di stato legittimo dell’immobile oggetto di intervento.
Le novità su cappotto e pannelli
Se il complesso delle opere di un condominio prevede lavori sia sulle parti comuni che interventi trainati sulle unità interne, nel caso venga verificata una grave irregolarità urbanistica in un singolo appartamento si rischia di perdere il beneficio relativo a tutta l'opera “trainata”. Ad esempio, se in un condominio si realizza il cappotto termico e lo stesso condomino, che cambia gli infissi, ha realizzato la chiusura irregolare di una veranda, rischia di perdere l’agevolazione sugli infissi ma non quella sul cappotto. In caso di errori formali "che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo", non è prevista la decadenza delle agevolazioni. Viceversa, nel caso di violazioni importanti per le erogazioni degli incentivi, la decadenza del beneficio si applica soltanto al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.
Le variazioni si comunicano a fine lavori
Il tecnico incaricato della redazione della Cila dovrà soltanto indicare gli estremi del titolo abilitativo dove si è potuto costruire l’immobile se l’edificazione è avvenuta a partire dal 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 765/67 che ha introdotto l’obbligo della licenza edilizia in tutto il territorio nazionale. Se l’edificazione, invece, è avvenuta anteriormente al 1° settembre 1967, basterà segnalarlo. Come detto in apertura, però, la novità più importante riguarda la nascita di un modulo unico e valido per tutta Italia per la redazione della CILA finalizzata al Superbonus: si eviteranno così le complicazioni presenti nel modulo "standard" che cambia a seconda delle regioni a causa delle diverse lenormative di riferimento. Infine, la decadenza del beneficio fiscale si avrà quando non sarà presentata la CILA, per la realizzazione di interventi in difformità dalla CILA, per l’assenza dell’attestazione dei dati su titolo abilitativo o epoca di costruzione e per la non corrispondenza al vero delle attestazioni
Buon Lavoro !
