20/02/2017
COSA CAMBIA A CATASTO PER CANTINE - SOTTOTETTI - BOX - PERTNENZE
La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.
Le soffitte sono pertinenze
Le soffitte sono pertinenze
Cosa sono le pertinenze di una abitazione?
L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrere due presupposti:
• uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale
• uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.
Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
• C/2, magazzini e locali di deposito
• C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
• C/7, tettoie chiuse o aperte.
La normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.
Le novità sono relative nello specifico alle pertinenze censite nella categoria C/2 che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto:
• non riguardano cantine e soffitte con accesso diretto dall’abitazione
• riguardano cantine e soffitte a cui si accede dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione.
Come si accatastavano le pertinenze in passato
Fino a poco tempo fa, quando si accatastava un’abitazione, era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.
In tal modo, la pertinenza era censita come vano accessorio dell’alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo.
Per le abitazioni già esistenti questa modalità resta valida e permane anche nel caso in cui si debba apportare qualunque tipo di variazione catastale.
Come si accatastano le pertinenze oggi
Nel caso di nuove costruzioni, non sarà invece più possibile inserire cantinole e soffitte nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Bisognerà invece creare un diverso subalterno e accatastare la pertinenza nella categoria C/2.
Usando questo metodo, la rendita catastale complessiva derivante sarà superiore rispetto a quanto accadeva con la vecchia procedura.
Infatti, si passerà dal conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell’alloggio a conteggiarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.
Nuovo accatastamento delle pertinenze: cosa cambia?
Le conseguenze di questa novità procedurale sono prettamente di carattere economico e graveranno su committenti, costruttori e proprietari di case.
Innanzitutto, aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. Per ogni unità censita infatti si paga un importo di 50 euro per diritti catastali.
Immaginate la spesa per l’impresa costruttrice di un condominio che deve accatastare un cospicuo numero di appartamenti con relativa cantina e/o soffitta. La somma complessiva, rispetto al passato, potrà risultare raddoppiata o addirittura triplicata dovendo costituire numerosi subalterni autonomi.
Anche per il singolo proprietario naturalmente aumenteranno i versamenti da effettuare.
Lo stesso onorario del tecnico incaricato della procedura DOCFA per la denuncia in Catasto subirà un aumento, in virtù della diversa mole di lavoro da affrontare.
Pertinenze e applicazione dell’IMU
Ai fini IMU bisogna precisare che questa diversa procedura di accatastamento comporterà unicamente un aumento dell’importo dell’imposta. La base imponibile dell’Imposta Municipale Unica si calcola infatti proprio partendo dalla rendita catastale.
In Rete potrete però trovare anche delle informazioni diverse. Qualcuno sostiene che i proprietari ad esempio di due cantinole o di una cantinola e di una soffitta (entrambe C/2) si troveranno a pagare di più.
Mi riferisco al caso in cui se ne inserisca una nella stessa scheda catastale della casa e si accatasti l’altra autonomamente. La prima sarebbe esente da IMU in quanto vano accessorio e l’altra in quanto pertinenza prima casa.
In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.
Pertanto, la pertinenza agevolabile sarà comunque soltanto una e da questo punto di vista nulla cambia rispetto al passato.
Questa errata convinzione ha in effetti comportato frequenti errori di calcolo di IMU e TASI da parte di contribuenti proprietari di più pertinenze della stessa categoria catastale C/2.
Unica eccezione a questa regola è quando sulla stessa planimetria della casa sono riportate due pertinenze della stessa categoria C/2, ad esempio una cantina e una soffitta.
Solo in questo caso si potrà godere dell’esenzione per entrambe (ma non per eventuali altre pertinenze C/2 accatastate autonomamente).
Ma, come specificato, questo principio continuerà a essere valido solo per gli immobili già censiti e non per quelli di nuova costruzione.
