11/08/2020
- CASA DOLCE CASA -
Quando il dolce può diventare amaro.
L'acquisto di un immobile in senso lato, in particolare l'acquisto di casa può rapidamente mutare da sogno a calvario. Il mercato vede un'enorme varietà di proposte, portate avanti da una ancor più grande varietà di interlocutori, alcuno buoni, alcuni no, in buona o cattiva fede. Lo studio ha consolidata esperienza nella valutazione preliminare sugli immobili in vendita, siamo in grado di affiancare la parte promissaria acquirente o al parte venditrice in ogni fase del processo. Lo scopo primario è quello di valutare ex ante gli immobili, la loro conformità sia urbanistica che catastale, la presenza di vizi e difetti. Ciò a tutela tanto del venditore quanto dell'acquirente. E' raro che ci si pensi, la casa è questione anche di cuore, l'onda emotiva, la paura di perdere l'oggetto che ci ha colpiti o di perdere la vendita può portare ad agire di fretta, superficialmente. In alcuni casi le conseguenze possono essere anche moto gravi, con pesanti risvolti economici. Il nostro consiglio è di farsi SEMPRE affiancare da un professionista terzo nella compravendita. Anche quando si passa tramite agenzie. Se molte agenzie sono di estrema serietà e tutelano entrambe le parti altre non lo sono e, in buona o cattiva fede, possono originare scenari di grandissimo disagio. Da tenere sempre a mente, comunque, è che l'agenzia NON è responsabile per quanto attiene la conformità, i vizi e difetti palesi o occulti, la responsabilità è messa in capo al venditore, che, a mezzo di dichiarazioni attesta che tutto sia a posto. Allo stesso modo il Notaio non è soggetto cui affidare la tutela del proprio interesse, ancora una volta, in atto, sono le parti a rendere dichiarazione a suo scarico di responsabilità. Per tutti questi motivi è evidente che farsi affiancare da un professionista è, su un tema così delicato ed importante oltre che oneroso, fondamentale. Del resto per un'auto usata ci si porta dietro il meccanico di fiducia, no? Ecco. Siamo qui a completa disposizione.
Di seguito alcuni consigli di massima, l'elenco non è esaustivo e, apertamente, scoraggiamo il fai da te, ognuno ha il suo lavoro:
- Chiedere sempre che sia reperita e fornita documentazione probante per la verifica della conformità urbanistica, urbanistica significa le pratiche edilizie, significa verificare che non vi siano abusi edilizi, quindi di non ereditare costose sanatorie o, in alcuni casi, obblighi di demolizione e messa in pristino, con, peraltro anche risvolti potenziali in ambito penale. L'ideale è avere la documentazione derivante da accesso agli atti presso l'ufficio tecnico del Comune, verificata da un tecnico. Da ricordare, l'abuso edilizio NON si prescrive MAI. La documentazione in possesso della Proprietà è spesso incompleta.
- Verificare che la documentazione catastale sia coerente allo stato di fatto dei luoghi e che il tutto sia conforme a quanto autorizzato a mezzo delle pratiche edilizie di cui sopra. Le planimetrie catastali NULLA DICONO in merito alla presenza o meno di abusi edilizi, il catasto non è probante a tal fine, in nessun modo ed in nessun caso;
- Agibilità/Abitabilità dell'immobile, non è ostativa alla vendita l'assenza ma è un handicap che erediterete, quindi chiederla. Nel chiederla è fortemente consigliato chiedere, se presenti (ad esempio in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni) le certificazione degli impianti, la Dichiarazioni di Conformità o Di.Co., rispetto a queste attenzione, ad ognuna deve essere allegato il certificato camerale dell'installatore/certificatore, altrimenti NON sono valide. In assenza è possibile richiedere che siano prodotte da professionista abilitato e con necessaria anzianità di iscrizione al proprio Ordine, Albo, Collegio, delle dichiarazioni di rispondenza impiantistica. Oltre alle Di.Co., quando pertinente, è sempre da richiedere il libretto della centrale termica oltre che certificazioni di eventuali altri impianti (condizionamento, VMC,...). Consigliato acquisire, se presenti, le certificazioni dei serramenti, qualora si sapesse che gli eventuali lavori di ristrutturazione avessero comportato opere strurtturali esigere di avere attestazione di progetto, relazione di calcolo e quando previsto del collaudo;
- Chiedere dimostrazione delle effettuate verifiche in merito all'assenza di gravami (ipoteche e via dicendo);
- Chiedere in merito alla presenza di servitù attive o passive, diritti di terzi, in senso lato in merito ad ogni potenziale limitazione della libera fruizione del bene, la casistica è assai ampia!;
- Aver contezza del fatto che non gravino sull'inutà immobiliare insoluti di spese varie, tipo condominali
- Nei casi di ristrutturazione con frazionamento o fusione in contesti di condominio chiedere evidenza del fatto che tanto i millesimi per il riparto delle spese condominiali, tanto le tabelle del riscaldamento (e quindi i contabilizzatori et cetera) siano stati rettificati ed allineati al nuovo stato di fatto. L'ideale è avere in merito conforto dell' Amministratore;
- NON FIRMARE MAI un documento che non si è avuto in visione con congruo anticipo. Arrivare in agenzia e firmare una promessa irrevocabile di acquisto facendo compilare il modulo sul momento all'agente è SBAGLIATO. Non si deve fare per nessun motivo. Si è tesi, emozionati, sopraffatti dagli eventi e taluni operatori lo sanno e sfruttano lo stato di concitazione per forzare la chiusura della transazione. FATEVI INVIARE i moduli o il testo della proposta, leggeteli con calma e annotate tutti i punti che non vi convincono. NESSUN MODULO PRESTAMPATO può essere considerato obbligatorio nell'uso in nessun contesto, se qualcosa non vi convince chiedete che sia stesa la proposta o il preliminare ad hoc, con un testo dedicato e concordato. SPESSO i prestampati sono delle vere e proprie trappole a scatto, in cui un rapido effetto domino può vedere l'acquirente e/o il venditore costretti in obblighi reciproci potenzialmente contrastanti con eventuali difformità o problemi.
- Posto che non si firma sul momento ma prima si studia è il caso di specificare che l'ideale sarebbe SEMPRE stendere la proposta di acquisto e/o il preliminare ad hoc. Sempre, un prestampato generico ha due caratteristiche principali: è fatto per andar bene sempre, quindi non va veramente bene mai ed inoltre, spesso è strutturato per essere una trappola ad esclusiva tutela dell'intermediario e della sua provvigione. Quindi preferire la stesura puntuale ed esaustiva di un testo in cui le pattuizioni siano cucite su misura al caso in essere è la cosa giusta da fare. Si, serve che qualcuno vi affianchi, molto probabilmente. Ma chiedetevi se una piccola spesa a vostra tutela non vale il costo di una casa... ecco, vi siete risposti;
- Che si stenda il testo appositamente o che si usi un prestampato SPECIFICARE SEMPRE NON FIDANDOSI DI QUANTO EVENTUALMENTE GIA' PRESENTE SULLA MODULISTICA una clausola risolutiva espressa che tuteli le parti in caso di (elenco indicativo e non esaustivo): presenza di gravami, servitù, difformità urbanistiche, difformità catastali, vizi occulti che dovessero emergere prima della compravendita,..... . Ideale sarebbe includere già anche quanto attiene la risoluzione del rapporto con l'intermediario, specificando che in caso di attivazione della clausola risolutiva espressa all'agenzia nulla sarebbe dovuto. Aggiunta con allegato al modulo o mano su di esse se presente dello spazio per farlo, o, sempre molto meglio integrata nel testo appositamente steso. Ancora una volta non a braccio ma il tutto preparato e steso con dovizia e diligenza PRIMA. Anche qui, la questione è ampia, serve essere seguiti;
- Evitare di rilasciare somme a deposito fiduciario alla proposta o a caparra confirmatoria di importo sproporzionato rispetto al valore della transazione. Un importo tra il 5 ed il 10% (a seconda delle cifre in gioco, tanto più alta la percentuale tanto più che l'importo di vendita fosse basso, per intenderci). NON cedete a pressioni di sorta. Capita di sentirsi dire che ci sono altri interessati e che una caparra forte potrebbe incoraggiare al proprietà a considerare favorevolmente la vostra proposta. B***e. La proposta è comunque irrevocabile, è intrinsecamente seria. La somma lasciata a deposito o caparra deve essere specificata nel testo della proposta, se si rilascia un assegno (è il 99% dei casi) farsi fare fotocopia dello stesso e farla prima di recarsi alla firma. L'assegno dovrà essere trattenuto dall'intermediario e NON incassato dal venditore sino a che tutte le verifiche necessarie a superare quanto espresso in clausola risolutiva espressa non siano state espletate e soddisfatte. Qualora emergessero necessità tali da richiedere di procrastinare l'atto (sanatorie, ad esempio) l'assegno, che probabilmente diverrà la caparra confirmatoria di un atto preliminare condizionato NON dovrà essere incassato ma TRATTENUTO sino anche tutte le clausole non siano state soddisfatte. Per moti motivi si deve sempre considerare che ANCHE AVENDO RAGIONE non è mai scontato riavere indietro i propri denari. Allo stesso modo per il venditore è da dire che anche volendo in completa buona fede e buona volontà restituire i denari molti sono i casi in cui ci si può trovare nella non possibilità di farlo (magari a vostra volta state acquistando quella che sarà la prossima vostra abitazione, per dire, e la caparra a voi data è divenuta la caparra a vostra volta versata). Insomma, coi soldi non si scherza, finchè non è tutto definito, chiaro e liberato da vincoli e riserve i denari devono rimanere in sospeso, pronti a tornare da dove sono venuti.
- Se avete modo di farvi dare consiglio (e dovreste avere modo perchè dovreste farvi seguire da un tecnico di fiducia) preferite la scelta di un VOSTRO NOTAIO, di notai ve ne sono di moti tipi;
Si potrebbe continuare, quanto sopra è l'inquadramento generale.
In valore assoluto la linea di condotta deve seguire questi principi:
NON AVERE FRETTA
NON ACCETTARE PRESSIONI DA NESSUNO
NON AGIRE D'ISTINTO
LEGGERE SEMPRE TUTTO BENE PRIMA DI INCONTRARE LA CONTROPARTE ED ANNOTARE OGNI ASPETTO NON CHIARO O NON CONDIVISO
SENTIRSI IN DIRITTO ED IN DOVERE DI AVANZARE RICHIESTE A RECIPROCA TUTELA
TENERE A MENTE CHE ESISTONO LE TRAPPOLE, DERIVANTI SIA DA BUONA CHE DA CATTIVA FEDE DELL'ALTRA PARTE
FARSI AFFIANCARE SIN DALLE PRIME FASI DA UN TECNICO DI FIDUCIA
Rimaniamo a completa disposizione
Damiano Ravasi, Architetto
