22/04/2020
【建物を建てると
土地の価値が下がる⁉️】
土地に建物を建てると
「その土地」の価値が
下がってしまう場合があることを
ご存知でしょうか？
知らずに建物を建てて、
土地の価値を下げないようにするには
不動産の価値を2種類の観点から
考える必要があります。
1つ目、
収益還元法から調べる
2つ目、
路線価から
土地の実勢価格を調べる
1つ目、『収益還元法』に
よって調べる場合。
『収益還元法』とは、
その不動産がどれくらい
収益を生むのか？という
物件の収益性から考えて、
販売価格を計算する方法です。
通常は、その不動産の
1年間の収益から計算をします。
管理費や固定資産税を考えると
計算がややこしくなるので、
ここでは簡単に家賃から
計算する方法を例にして
考えてみましょう。
例）
1部屋5万円の家賃の物件が
10部屋のアパートを建てるとします。
年間の家賃収入は
5万円×10部屋×12か月＝600万円
周辺のアパートの利回りの相場が
『年間8%』だった場合、
600万円÷8%＝7,500万円
ですので、
このアパートは、土地+建物で、
理論上、7,500万円の価値がある、
と考えることもできるのです。
2つ目は路線価から
土地の実勢価格を調べる方法です。
まず、路線価とは、
国税庁が毎年7月1日に発表する、
相続税の土地評価の計算のためのものです。
住所さえわかれば、
国税庁の路線価サイト（https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）
を利用して誰でも
無料で調べることができます。
サイトから、
都道府県→市区町村→丁番地の
順に調べたい土地の地図を
選択していきます。
すると、道路に110Dなど、
数値（または数値とアルファベット）の
表記があります。
この数値が、「路線価」です。
この数値を使って、
その道路（路線）に接している
土地の価格（路線価）を計算していきます。
（数字の後ろの「D」と
いうアルファベットは、
借地権割合を定めたもので、
通常の計算には使用しないもので
あるため、ここでは説明を割愛します。）
路線価サイトに路線価の
掲載がない場合、
『固定資産税評価額 納税通知書』の
固定資産税評価額（土地部分）から
計算する方法もありますが、
ここでは説明が長くなるため割愛します。
路線価サイトに掲載された数値は、
面積1㎡あたりの価格です。
また、表記は千円単位となっています。
ですので、280Dと書かれた道路に
接している土地の路線価は
1㎡あたり280,000円ということです。
あなたが持っている物件が、
仮に200㎡とすると、
路線価として
280,000円×200=56,000,000円
ということになります。
（路線価では建物本体価格の
計算はできません）
この路線価は、銀行がその土地を
評価する際の基準にもなっています。
路線価から土地の実勢価格を
調べるためには以下の計算をします。
（路線価）
56,000,000円÷0.8×1.1
＝77,000,000円
この場合の実勢価格は、
7,700万円となります。
※地域によっては、
この計算が当てはまらない場合も
あるので、注意が必要です。
今回の場合
収益還元法で計算すると
アパートは、土地+建物で、
理論上は、7,500万円
路線価から実勢価格を
計算すると、7,700万円
この計算を見て、
「そんな馬鹿なこと有り得ない！」と
思うかも知れませんが
建物を建てたことで
資産価値が下がっているケースが
散見されます。
多くの業者は
『建設費』が収益の要に
なっているため、
クライアントである
あなたの資産価値を上げることよりも
建設することを目的にしてしまうので
このような事態がおこるのです。
業者の言いなりにならずに
計算をすることが重要ですね。
これ以外にも積算評価など
考えなければいけない観点は
多々あります。
アドバイスが必要な場合には
お気軽にご連絡下さいね。
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次回は
「土地をうまく活用する方法」
お楽しみに^_^
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