株式会社シェア(建築設計事務所)

Q: 住所は？

東京都渋谷区本町5-12-1-1階

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Shibuya-ku, Tokyo
株式会社シェア(建築設計事務所)

建築は高価な一品受注生産品です。それをお引き受けする技術力と良心を?

低金利の状況から不動産投資が活況です。確かに「不動産の有効活用」は投資効果を数値化してシミュレートできる安全性の高い投資です。ご興味のある方はぜひご相談ください。中間マージの無いすっきりしたフローで最善のご提案をします。
ご注意していただきたいことが一つ。収益物件を人の生涯と重ねて検討してください。建築物も病気をしたりしながら年をとります。社会の変化に対応しつつ、後から現れる若者とも競争を続けなければいけません。それらを含んだ長期シミュレーションから冷静に判断すれば、安定した投資効果が得られます。
シミュレーションにおいて無理な数値は設定せず、長く世話をするための支出を覚悟する。それで投資効率が期待されれば優良な事業です。

また、都市部に限れば、空き家もその多くは投資効果が得られます。
空き家対策のＮＰＯ法人をそれぞれの専門家の方々と立ち上げ、空き家の活用による地域の活性化に取り組んでいます。
ＮＰＯ法人まち・そら・ネットワーク　https://www.facebook.com/machisora.net

09/02/2023

ものすごく前にホームページに載せて、そのまま更新をしていない記事ですが、

防犯設計について。建築設計事務所、株式会社シェアのホームページは http://www1.ocn.ne.jp/‾cea/

02/11/2021

#不動産活用は安定した効果の得られる投資です
周知の例として土地の有効活用。相続対策として借入金により収益物件を建設するのも投資です。いろいろな会社がいろいろなことを言って宣伝していますが。以前、上場企業チームに煮詰まっていた案件を横取りされました。たまにしか賃貸物件を計画しない設計事務所に任せるより数多く建ててきたうちに任せろと言ったそうです。それで弊社の提案と差別化を図るために提案したことが「いいものを建てて高く貸しましょう」だそうです。どうやらいい物とは建設費が嵩む計画のようで、地主曰く「建設費は高くなるけどいいものを建てて高く貸すことにした」そうで、あまりにばからしく忠告もやめました。これ、最悪の間違えです。相続が発生したあたりから大変なことになります。
いいものを計画するのは当たり前。これをいかに目標とするキャッシュフローに乗せるかが最重要で、長期の収支計画においてどんなに素晴らしい計画をしても家賃は相場を超えて設定してはならない、これが安定した投資効果を得る肝です。感心するほど素晴らしい計画をして、それを付加価値ととらえること、これが選ばれる物件となる要素です。人間の人生に例えていただければ理解いただけるでしょう。これから長い期間、競争にさらされるのです。それに耐える工夫を凝らすこと。シェアの計画した賃貸物件は年数を経てもそれを感じないとオーナーの皆様に言われます。既に大規模修繕の時期を迎えている物件も含めて。その建物が生涯競争力を保てるように、1件1件にそれぞれ工夫と演出を施しています。
例外的な事例ですが、相続対策として計画したある商業ビル（雑居ビルですね）は相続後に不動産投資会社に譲渡され、ファンドとして運用された後ある企業に売却されました。その後、都市銀行の仲介で再度ファンドとして売却され、現在運用中です。その物件は今年で築27年です。

26/10/2021

#有効活用
有効活用として計画された賃貸物件（収益物件）の事例をいくつか。

26/10/2021

＃相続対策
相続対策として計画された賃貸物件（収益物件）の事例をいくつか。これらの物件の中にはすでに相続が発生しているものもあります。区画整理事業で解体されてしまった木造アパートがありますが、投下資本の２倍以上の収益を得ました。他は現在どれも安定収入を維持しています

06/07/2021

和光市駅北口駅前の計画、１階保育園、２階と３階はファミリー向けの集合住宅です。
1970年に区画整理事業の計画が決定されて以来、実施の目処がつかないエリアです。駅前の１等地ですが都市計画法で現在は鉄骨造３階建までしか計画できないもったいない敷地です。今後も区画整理事業の実施は見込めないので、施主が順法限度での計画を決めました。

28/06/2021

近年、思うところについて

不動産は衣食住の一端を担います。そして市場経済に影響する社会基盤を構成しています。
その二つの側面が程よくバランスした建築を計画することを弊社の理念としています。
家族でも単身者でも、経済状況を鑑みた場所で快適に暮らせる。一方、例えば賃貸業を生業とする方には安心した運営環境を提供する。
ところが、生活の要素と市場経済の構成要素、これがなかなか相いれない状況があります。
物価変動により希望の生活ができない、事業収支が成立しない、そういうことはありますがそれよりももっとやるせないこと。
バブル経済において不動産は投機対象となり実際の価値に関係なく、証券のように売り買いされてお金だけが膨らみながら行き来していました。土地神話などという単語が幅を利かせていましたが、生活基盤である不動産が神話を生むはずはありません。その後の状況はご承知の通り。
収益還元法というまっとうな方法で不動産の価値を計るようになりました。秩序を守った世の中を期待していましたがなかなか経済状況の改善は望めず、その中で出た禁じ手の超々低金利の金融緩和と国債の大量買い付け。人間の貪欲を煽っても経済対策にはならないが、またもや不動産の二つの側面を乖離させることにはなっています。
金利が低い預金よりも、変動が懸念される株などよりも、安定した投資として賃貸物件を取得する方が増えています。そしてそれを指南する方々も。
不動産の持つ二つの側面のバランスを基準に建築を考えない限り、いずれ経済に影響を及ぼす結果を招くことに加え、空き家問題という現代が抱える社会問題を大きくすることになります。
投資として計画される賃貸物件には何とも利用者への愛が感じられない。概ね超狭小の住戸計画。例えば、普通なら５住戸のアパートになるところを１０住戸のアパートで計画する。５住戸のうち１住戸の空きがあると稼働率は８０％ですが、１０住戸のうち１住戸が空いても稼働率は９０％となるうえ、住戸数が増えれば賃料収入も増える傾向にあります。そして投資物件としてこの利回りに基づいて、今の超低金利で事業収支計画を立てる。しかもかなり無理をした計画が多いため順法精神にも悖る傾向にあります。
不動産市場の動向は考慮無し。つまり将来を見据えていないということ。通常の単身者向き物件でも、供給が増えれば空きが出てきます。超狭小住戸から避けられるようになるでしょう。事業収支計画の甘さが露見するはずで、結果として管理不十分なスラム化物件になる可能性が高い賃貸物件です。指南役は売ればいいというかもしれませんが、ニーズの乏しい利回り物件を売るのは困難。
これらの物件はバリアフリーの考慮も無いので空き家になってもその再利用が難しい。
不動産は永く利用されるものです。今しか考えずに計画されたものは債務などの経済への悪影響と、空き家問題の助長にしかなりません。
不動産は衣食住の一端を担い、経済に影響する社会基盤の構成要素であることをよく理解していただき、慎重に丁寧に、利用者への愛情をもって計画していただきたい。