15/03/2021
**Та өмчилж авсан газартаа орон сууц барих гэж байна уу? Энэ бол удаан хугацаанд эдлэгдэж, үр хүүхдэд тань өвлөгдөн үлдэх үнэтэй хөрөнгө оруулалт болох тул маш сайн бодож, боловсруулж, төлөвлөсний дараа барих хэрэгтэй юм.
**Иргэд барилгын үндсэн төрх, дотоод төлөвлөлтийн талаар төсөөлөлгүй, санхүүгийн тооцоо, төсвөө сайн тооцолгүйгээр барилгаа барьж эхэлдэг. Барилга баригдах явцад сайн төлөвлөж тооцоогүйгээс ажил зогсох, нэмэлт санхүүжилт шаардагдах, дууссаны дараа уг барилга нь өөрт чинь таалагдахгүй, сэтгэлд чинь хүрэхгүй, дурамжхан байвал барилгаа өөрчлөхөд оройтсон байдаг.
**Иймээс анхнаас нь мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө авч, зураг төсөл, төсвөө хийлгэх хэрэгтэй ба барилгынхаа зохион байгуулалт, өрөө тасалгааны тоо, хэмжээг сайтар бодож, гэр бүлийнхээ гишүүдтэйгээ зөвлөлдөж, саналыг нь сонсож төлөвлөх хэрэгтэй.
*Амины орон сууц барихаар төлөвлөж байгаа иргэдэд зориулан бид цувралаар мэдээлэл зөвлөгөө хүргэж байгаа ба өмнөх дугааруудад нэг айлын сууцны төлөвлөлт,бүтцийн элементүүдийн талаарх ойлголтыг өгсөн бөгөөд энэ удаагийн дугаарт төсөв тооцоогоо яаж хийх, санхүүгийн эх үүсвэрээ хэрхэн шийдвэрлэх талаарх мэдээллийг хүргэж байна.
*Амины орон сууцны барилга угсралтын ажлын зайлшгүй дагаж мөрдөн гүйцэтгэх баримт бичиг бол төсөв юм. Төсөв нь цалин, материал, тээвэр, машин механизмын гэсэн үндсэн зардлуудаас бүрддэг. Барилгын ажлын зураг бүрэн дууссаны дараагаар төсөвт өртгийг тооцоолон бодох боломжтой болдог. Манай улсад барилгын төсвийг "Estimator pro" программаар голчлон тооцоолж байна. Энэ программ нь төсөв зохиох норм дүрмүүдийг багтаасан барилгын ажил үйлчилгээний төсвийг тооцдог программ юм. Инженерийн бус хийцлэлтэй амины орон сууцны төсөвт өртөгт нормчлолын зардал, зохиогчийн болон захиалагчийн хяналтын зардлыг тусгах шаардлагагүй. Төсвийн үндсэн зардлуудыг тооцохдоо зах зээлийн бодит үнэ ханшаар нь тооцож болно. Барилга барих төсвөө тооцохын тулд зураг төсөлтэйгээ сайн танилцаж үндсэн хийц бүтээцийнхээ төрлийг тогтоож, үе шатны ажлынхаа жагсаалтыг гаргана.
Төсөв тооцоход барилгын ажлын тоо хэмжээг зөв гаргах нь хамгийн чухал юм. Ажлын тоо хэмжээ гэдэг нь барилгын технологи, зохион байгуулалттай нягт уялдуулж хийгдсэн хэмжлийн оновчтой, зөвшөөрөгдсөн нэгжээр тогтоосон барилгын ажлын үр дүнгийн хэмжигдхүүний тоон илэрхийллийг хэлнэ. Ажлын тоо хэмжээ бодоход барилгын зураг төсөл зайлшгүй шаардлагатай
Жишээ нь: Барилгын суурийн эзэлхүүн / м3/, дотор, гадна ханын талбай /м2/, дээврийн талбай /м2/, шалны талбай /м2/, хэдэн ширхэг цонх, хаалга орох зэргийг тооцох юм.
Барилгын ажлын тоо хэмжээ бодоход "Барилгын ажлын тоо хэмжээ бодох аргачилсан заавар БД81-101-01"-ийг ашиглаж болно. Мөн pmis.mn, www.mace.org.mn сайтын тооцоолуурыг ашиглан үндсэн хэмжээсүүдээ оруулаад суурь, ханын материал, дээврийн хэмжээ, бетоны найрлагын тооцоог хийж болно. Ажлын тоо хэмжээгээ бодож дууссаны дараа түүнийгээ ашиглан цалин, материалын хэрэгцээ, үнэ, тээвэр, машин механизмын зардлын тооцоог хийнэ.
Амины орон сууцны үндсэн зардлуудыг тооцохдоо:
- Цалинг бригадын ажил гүйцэтгэлийн үнэлгээгээр;
- Материалын үнийг тухайн сарынх нь зах зээлийн ханшаар;
- Машин механизмын зардлыг өдрийн болон цагийн хөлсөөр эсвэл гүйцэтгэлийн нэгжээр нь;
- Тээврийн зардлыг хот дотор тээвэр хийдэг ачааны машинуудын зардлаар тооцож байж бодит төсөвт өртөг гарна. Цалингийн зардлын тооцоог хийхэд дараах өгөгдлүүд хэрэгтэй.
- Тухайн ажлын нэр
- Хэмжих нэгж
- Ажлын тоо хэмжээ
- Нэгж ажлын гүйцэтгэлийн үнэлгээ /манай сэтгүүлээс авч болно/
- Үе шатны ажлын ажилбар тус бүрээр зардлыг тооцно.
***Материалын хэрэгцээ, үнийн тооцоог хийхэд хамгийн чухал нь нэгжид ноогдох орцыг мэдэх нь чухал. Жишээ нь: М200 маркийн 1м3 бетонд хэдэн тонн цемент, хэдэн м3 элс, хайрга орох, 1м2 талбайтай хананд хэдэн ширхэг плита орох гэх мэт. Мөн материалын чанар, үнээ сайн судлаж, дараах дарааллаар тооцоогоо хийх шаардлагатай.
- Материалын түүвэр хийнэ.
- Хэмжих нэгжийг тогтооно.
- Нэгжийн орцыг тодорхойлно.
- Ажлын тоо хэмжээгээр нэгжийн орцыг үржүүлж нийт орцыг тодорхойлно.
- Материалын үнийг судлана.
- Нэг бүрийн үнийг тогтооно.
- Нэг бүрийн үнийг нийт орцоор үржүүлнэ
*+* Мөн барилга баригдах үеийн олон төрлийн бусад урсгал зардлууд гарна. Энэ бол үндсэн төсвөөсөө тусад нь тооцоолох шаардлагатай зардал юм. Төсөвт өртөг бодитой зөв байж барилга угсралтын ажил эмх цэгцтэй, түргэн шуурхай хийгдэнэ.
Нийт төсөвт өртөгт ойролцоогоор цалин 15-20%, материал 55-65%, тээвэр 8-10%, машин механизм 5-8%, бусад зардал 5-10%-г эзэлдэг.
Амины орон сууц угсардаг компаниуд гүйцэтгэлийн үнэлгээг м2-р гаргадаг ба зөвхөн каркас угсралт, үндсэн хийц угсралт, бүрэн гүйцэтгэлтэй хийлгэх үү гэдгээсээ хамаарч 1м2 нь дунджаар 380,000- 1,200,000 төгрөгийн үнэтэй байна.
Жишээ нь, модон арагт бүтээцтэй сууцны зөвхөн модон каркас угсрахад м2 нь 350,00-400,000 мян төгрөг, үндсэн хийцийг угсрахад нь 750,000-800,000 төгрөг байна.
Үүнд: зураг төсөл, үндсэн хана, шал, дээврийн бүтээцүүд, дулаалга, өнгөлгөөний хавтангууд, доторлогоо, черепиц дээвэр, гадна хаалга, 3 давхар шилтэй хуванцар цонх угсрах, гадна талыг будах, үйлдвэрийн талбай дээрх угсралт орсон юм. Харин бүрэн гүйцэтгэлтэй, ариун цэврийн өрөөтэй, шалны халаалттай, захиалагчийн газар дээрх угсралтыг хийж гүйцэтгэхэд 1м2 нь 1,200,000 төгрөг орчим болж байна.
Ингээд та өөрт шаардлагатай төсөвт өртгийг ойролцоогоор тодорхойлсон бол санхүүгийн эх үүсвэрээ нягтлах шаардлагатай юм. Өнөөгийн нөхцөлд санхүүгийн эх үүсвэрээ шийдвэрлэх хэд хэдэн боломжууд байна.
1. Хувь лизинг буюу компаний зээл
Энэ нь компаниар амины орон сууцаа бариулахаар бол 2 тал тохиролцоод гэрээний үндсэн дээр банкны олон төрлийн өндөр шалгуураас болж зээл авч чадахгүй байгаа иргэд, барилгын компани хоёрыг хооронд нь холбож байгаа сүүлийн үеийн борлуулалтын нэгэн төрөл юм. Хувь лизингийн давуу талууд гэвэл бага хүүтэй, банк шиг өндөр шалгуургүй, гэвч гэрээний шаардлагууд хатуу, сарын төлөлт өндөр байгаа тул эрсдлүүдээ анхаарах шаардлагатай. Энэ зээлийн онцлог нь захиалагч буюу та 50% (зарим тохиолдолд 50%-иас дээш) бэлэн мөнгөний санхүүжилтыг өгөх боломжтой бол үлдсэн хувийг компанид гэрээний дагуу 6-24 сарын хугацаанд хүүгүй эсвэл тодорхой хувийн хүүтэйгээр төлж барагдуулах үйл ажиллагаа юм. Энэ тохиолдолд зээлийн барьцаа шаардлагагүй ба барьцаа нь тухайн байгууллагатай хийсэн гэрээ, шинээр барьсан амины орон сууц тань болох юм.
2. Банкны зээл
Энэхүү зээл нь таны амины орон сууцны төсөв өндөр, мөн эхний урьдчилгаа бага буюу 30 хүртэл хувь, мөн өрхийн сарын орлого тогтмол бол таньд тохирох зээл юм. Зээлийн хэмжээ 20-150 сая төгрөг хүртэл байх ба зээлийн хүү сарын 1,5-2,3 хүртэл хувь, зээлийн хугацаа 15-20 жил тус тус байна.
Эх сурвалж: Барилга.мн
