17/08/2021
...........สำหรับคนที่จะก่อสร้างบ้าน...
# กฎหมาย อาจจะเป็นเรื่องยาก..
#เกินจะอ่านทั้งหมดได้..
จึงได้นำบทสรุป..ง่ายๆๆ ของอ.วิวัฒน์
🍀🍀 มาแบ่งปัน....☘️☘️
สงสัยข้อไหน สอบถามได้นะคะ ❤️
☘️สรุปย่อๆ ในการออกแบบและตรวจแบบ กฎหมายเกี่ยวกับบ้านแถว เพราะสามารถนำไปใช้ตั้งแต่การออกแบบ และเขียนแบบก่อสร้าง ตรวจสอบก่อนยื่นขออนุญาตนะครับ
บ้านแถว ไม่ใช่ ตึกแถวพาณิชย์ หรือ ตึกแถวสำนักงานนะครับ และถ้าตึกแถวฯมีห้องนอน อยู่เมื่อไหร่ ที่ว่างต้อง 30 ใน 100 ส่วน...ทันที อย่ามาหัวหมอ ด้านหลังตึกแถวก็ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ห้ามมีรั้วกั้นแต่ละคูหานะครับ เพราะต้องเป็นทางหนีไฟ ด้านข้างสร้างติดต่อกับอาคารอื่น และตึกแถวก็ต้องมีที่ว่างด้านข้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร เพื่อเป็นทางหนีไฟจากด้านหลังอาคารออกมาสู่ถนนสาธารณะด้านหน้านะครับ
ข้อ 33 อาคารแต่ละหลังหรือหน่วยต้องมีที่ว่างตามที่กำหนดดังต่อไปนี้
(1) อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
ข้อ 36 บ้านแถวต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ข้อ 41 ...อาคารที่สูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว
..........บ้านแถว .......(ไม่บังคับว่ากี่ชั้น)
อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำ หรับติดหรือตั้งป้ายหรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ
(1) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
(2) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
(3) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
ข้อสังเกตและข้อแนะนำ
1.ส่วนใหญ่ไม่คำนึงกันว่าที่ว่างจะไม่ค่อยพอ จึงควรแสดงขอบเขตที่ดินในแปลนหลังคา และแสดงพื้นที่...ที่ว่าง...และ...พื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุด(กฎกระทรวง55) ซึ่งกรณีนี้ พื้นที่ซักล้าง พื้นที่จอดรถ ต้องเอามาคิด และส่วนใหญ่ พื้นที่ชั้นล่างจะเป็นพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด
2.ที่ว่าง ในข้อ 36 จะหมายถึงระยะจากรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคาร ซึ่งด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 เมตร และด้านหลัง ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
และด้านหลังที่ติดเขตที่ดิน(เอกชน)หากมีช่องเปิด หรือ ระเบียง ก็ต้องไปดูข้อ 50 กฎกระทรวง 55 ว่าจะต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าไหร่ ซึ่งขึ้นอยู่กับความสูงอาคาร กรณีนี้ด้านหลังจะยึดแนวผนังชั้นบนเพราะอยู่ใกล้สุด
3.รั้วระหว่างคูหาให้มีได้ แต่ถ้าเป็นตึกแถว...มีไม่ได้....โดยเฉพาะด้านหลังเพราะต้องใช้เป็นทางหนีไฟ
4.ระยะเว้นผนังด้านข้างของบ้านแถวจากแนวเขตที่ดินที่เป็นอาคารอื่น เว้นไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร จะมาขอชิดเขตไม่ได้ เพราะจะทำให้ติดกัน ขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมาย
5. คูหาที่ต่อเนื่องกัน สามารถใช้ฐานรากและผนังร่วมกันได้(ตามหนังสือหรือแแบบฟอร์มที่กรมโยธากำหนดขึ้นมา และเจ้าของคูหา A และคูหา B ต้องผลัดกันลงนามลงในหนังสือดังกล่าวเพื่อใช้ในการยื่นขออนุญาต
หากจะสร้างพร้อมกันก็ได้ หรือ สร้างคนละครั้งกันก็ได้ จนท.ท้องถิ่นควรแนะนำให้ ลงนามแลกกันไปก่อนเลย เพราะอาจจะมีปัญหาในภายหลัง
6. บ้านแถวสร้างได้ไม่เกิน 3 ชั้น แต่สามารถมีชั้นลอยได้ เพราะชั้นลอยไม่นับเป็นชั้น
7.แนวอาคาร ก็ต้องตรวจสอบดู ซึ่งบางกรณี ...แนวอาคาร...กับ...แนวผนังอาคาร...เป็นแนวเดียวกัน
8.แปลนพื้นสถาปัตยกรรม และแปลนโครงสร้างควรแสดงขอบเขตที่ดินด้วย เพื่อจะได้ตรวจสอบระยะแนวร่นอาคาร หรือ ระยะห่างผนังที่มี...และระเบียง ตามข้อ 50 ได้ง่ายขึ้น
9.ในรูปแปลนสถาปัตยกรรม รูปตัด รูปด้าน ควรแสดง
9.1 เขตถนนสาธารณะ
9.2 แนวเขตที่ดิน
9.3 แนว
9.4 ระดับพื้นดินที่ก่อสร้าง
9.5 ระดับความสูงพื้นชั้นต่างๆ
9.6 ระดับยอดผนังชั้นสูงสุด
9.7 ระดับสูงสุดของอาคาร
9.10 แนวอาคาร
9.11 แนวผนังอาคาร
ขอบคุณ อ.วิวัฒน์ จิตนวล
