27/12/2019
SỰ THẬT VỀ MÔ HÌNH KINH DOANH MUA BÁN NHÀ NÁT?
27/12/19
*Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang bỏ túi hàng tỷ đồng nhờ săn lùng những căn nhà cũ nát với giá hợp lý rồi tu sửa, xây mới với chi phí thấp để bán lại hoặc cho thuê. Vậy cần làm gì để thu lợi cao như thế?
1/Sinh lời thần tốc
-Mánh mua nhà cũ, làm mới lên rồi bán lại hoặc cho thuê đang là kiểu kinh doanh hấp dẫn, thu lợi nhanh tại những đô thị lớn, điển hình như Tp.HCM.
-Ông Nguyễn Đức Phú (xuất phát điểm là nhà thầu xây dựng) đã trở thành người chuyên săn nhà xập xệ để xây mới rồi bán lại. Có kinh nghiệm nhiều năm trong nghề xây dựng, ông Phú hiểu rõ nhu cầu nhà ở của số đông, thẩm định được giá cả ở nhiều khu vực và biết cách để xây nhà với chi phí tốt nhất.
-Nhà đầu tư này chia sẻ: “Với số vốn hạn chế, tôi thường chọn những ngôi nhà phố cấp bốn cũ kỹ hoặc nhà nát đang có giá rẻ để mua. Sau đó, tôi sẽ bỏ thêm khoảng vài chục đến vài trăm triệu sửa chữa, cải tạo rồi bán với mức sinh lời cao nhất có thể. Đơn cử, tôi từng bỏ ra 2,2 tỷ đồng mua một ngôi nhà nát ở quận Thủ Đức, rồi chi thêm 150 triệu đồng làm lại gác lửng, sơn mới…
Sau 2 tháng, tôi bán lại được với giá 3 tỷ đồng. Tôi lấy số tiền đó tiếp tục mua một căn nhà cũ ở khu sầm uất hơn với giá 3,2 tỷ đồng và bỏ thêm 300 triệu đồng sửa nhà. Sau một thời gian, tôi bán được với giá khá hời là 4,5 tỷ.
*Hình thức mua nhà cũ tân trang rồi bán lại kiếm lợi thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản
-Tương tự, anh Sơn, một nhà đầu tư bất động sản có nhiều năm chuyên “hóa kiếp” nhà nát cho biết, để săn được những căn nhà nát có giá hợp túi tiền với đa số người mua, anh phải cắm nhiều “cò” tại các quận, huyện xa trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9…
-Anh Sơn bật mí, anh thường chuộng những căn nhà đã nát hẳn, buộc phải xây mới để có được giá tốt. Anh kể nửa năm trước từng bỏ ra 1,6 tỷ đồng mua một căn ở Hóc Môn với diện tích 80m2. Mặc dù hiện trạng đường hẻm rất nhỏ, nhà thì cũ nát hoàn toàn nhưng anh nắm được thông tin khu vực này sẽ được mở rộng đường lên 8m. Nhận thấy có triển vọng cao nên anh không ngần ngại chi tiếp 300 triệu đồng xây căn nhà cấp bốn có gác, một tháng sau anh bán được với giá 2,6 tỷ đồng.
2/Không dễ ăn với nhà đầu tư bất động sản non kinh nghiệm
-Mặc dù hình thức kinh doanh này sinh lợi nhanh nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Theo chia sẻ của ông Phú, muốn thành công theo cách này bắt buộc phải có hiểu biết, kinh nghiệm về xây dựng.
-Không ít nhà đầu tư đã phải ôm "trái đắng", lỗ nặng hoặc bị chôn vốn vì lỡ chọn phải những căn nhà có vị trí không đẹp, lại không tối ưu được chi phí sửa chữa nên hao phí quá nhiều tiền, buộc phải nâng giá bán lên quá cao và kết quả là ế ẩm.
-Ông Phú phân tích: “Nhà đầu tư phải nắm rõ chi phí xây dựng, thậm chí có đội thợ thường xuyên, lành nghề hoặc có nhà thầu quen; thẩm định được tình trạng nhà để thương lượng giá sát nhất. Quan trọng nhất là phải tính toán được hạng mục nào cần sửa, chi phí sao cho hợp lý thì mới có lãi.
3/Cần dự trù chi phí và cân nhắc lợi nhuận trước khi đầu tư nhà cũ
-Theo chia sẻ của ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, ngoại thành các thành phố lớn là khu vực dễ tìm mua nhà nát nhất. Hơn nữa, những căn nhà nát lại thường có ưu thế về pháp lý, có thể kiểm tra được giấy tờ, quy hoạch. Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý không nên hám rẻ mà liều mua nhà nát giấy tay bởi sẽ rất rủi ro.
-Nhà đầu tư này cho biết thêm: “Khi đầu tư nhà nát thì nên chọn những ngôi nhà cấp bốn có diện tích vừa phải, giá có thể bán được từ 1 đến 3 tỷ để vừa túi tiền với số đông khách hàng. Với cách làm này, nhà đầu tư phải thẩm định được giá trị sản phẩm mình mua, nắm rõ thông tin quy hoạch, hệ số xây dựng khu vực và đặc biệt là rành rẽ thủ tục xây dựng, có quan hệ với các đầu mối để bán hàng ra”.
-Theo kinh nghiệm của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, một trong những "tuyệt chiêu" kinh doanh thường được họ áp dụng là đặt cọc rồi sang tay ngay trước khi mua để hưởng chênh lệch lớn. Có nghĩa là nhà đầu tư chỉ đặt cọc nhưng chưa hoàn tất quá trình mua bán với chủ trước mà thỏa thuận bán sang tay cho một người mua khác. Chẳng hạn, nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc 100 triệu đồng để mua căn nhà 3 tỷ đồng, sau đó tìm mối bán lại ngay cho khách giá 3,5 tỷ đồng.
-Hạn chế lớn của hình thức kinh doanh này là hàng có thể ế ẩm, không thể sang tay ngay được, buộc nhà đầu tư phải có dòng vốn ổn định lâu dài để nằm chờ thời điểm bán ra. Vì vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng tận dụng được tuyệt chiêu này, họ phải thực sự cao tay và sở hữu nguồn khách hàng có tiềm lực tài chính tốt.
*coppy nguồn blog.rever.vn
