05/03/2025
LƯU LẠI RỒI NGHIÊN CỨU DẦN
/chia sẻ của kts XMẫnNguyen
Nhân đợt này có nhiều thảo luận về về chi phí thiết kế, em / mình xin phiên dịch đính kèm bài hướng dẫn về cách tính chi phí thiết kế của Hội kiến trúc sư Hoàng Gia Anh (RIBA) cho các khách hàng khi làm việc với các Kiến Trúc Sư hành nghề trên Vương Quốc Anh và các nước thuộc khối Thịnh Vượng Chung (nôm na là nước từng là thuộc địa của Anh) để mọi người tham khảo thêm. Các hướng dẫn chung này về cách tính này không phân biệt dự án nhà nước hay dự án nhà dân, không phân biệt công ty hay freelance như sau:
https://www.architecture.com/working-with-an-architect/how-do-i-calculate-an-architects-fees?srsltid=AfmBOoryv8rvgZEz0XDmjmX4own2P3v9KZCEx3oILNZidw9H3lsKrlku
A. CÁCH KIẾN TRÚC SƯ TÍNH PHÍ THIẾT KẾ:
Nhìn chung, có ba cách mà kiến trúc sư có thể tính phí của họ:
Dựa trên tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng.
Phù hợp cho: Các dự án mà phạm vi hoặc mức độ công việc chưa được xác định rõ ràng. Tỷ lệ phần trăm này dựa trên chi phí xây dựng (không bao gồm VAT) vì điều này có thể phù hợp với thời gian mà kiến trúc sư đầu tư.
Cách thức hoạt động: Ngân sách xây dựng ban đầu được thiết lập trước khi bắt đầu công việc, với phí của kiến trúc sư dựa trên tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận của tổng số. Nếu ngân sách xây dựng được điều chỉnh, chẳng hạn như do có thay đổi lớn đối với dự án, phí có thể cần được điều chỉnh lại.
Lợi ích: Phí dựa trên tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng giúp bạn dự đoán tốt hơn về phí cuối cùng. Nhiều kiến trúc sư chấp nhận sự dao động lên tới 10% của ngân sách xây dựng trước khi điều chỉnh phí.
Hạn chế: Nếu có thay đổi lớn đối với thiết kế của dự án, chi phí xây dựng sẽ tăng và phí của kiến trúc sư có thể cần phải thương lượng lại.
2. Khoản phí cố định.
Phù hợp cho: Các dự án mà phạm vi công việc được xác định rõ ràng, cho phép kiến trúc sư đưa ra dự báo chính xác về thời gian cần thiết.
Lợi ích: Nó giúp khách hàng có sự chắc chắn hơn về chi phí, nhưng nếu có thay đổi lớn đối với dự án, kiến trúc sư có thể cần phải thương lượng lại phí của họ.
Hạn chế: Phí cố định, dựa trên ước tính thời gian, có thể không luôn đại diện cho giá trị tốt nhất vì có khả năng tính đến một số rủi ro thay đổi trong dự án. Nếu dự án thay đổi đáng kể, kiến trúc sư có thể cần phải thương lượng lại phí.
3. Tính phí theo thời gian.
Phù hợp cho: Các dự án mà phạm vi công việc chưa được xác định rõ ràng, chẳng hạn như các nghiên cứu khả thi để đánh giá tính khả thi của dự án. Phí theo thời gian giống như "trả khi sử dụng": kiến trúc sư đưa ra mức phí theo giờ của họ và sẽ giới hạn số giờ làm việc, chỉ vượt quá khi có sự đồng ý của khách hàng.
Lợi ích: Phí theo thời gian linh hoạt và đặc biệt hiệu quả ở giai đoạn đầu của dự án khi chưa có nhiều dấu hiệu về khối lượng công việc sẽ cần thiết.
Hạn chế: Phương pháp tính phí theo thời gian là mở rộng, vì vậy, nên yêu cầu kiến trúc sư đưa ra ước tính về thời gian cần thiết ở mỗi giai đoạn của dự án.
B. CÁC YẾU TỐ BỐ SUNG:
Dù kiến trúc sư đề xuất tính phí dựa trên tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng, khoản phí cố định hay phí theo thời gian, vẫn có một số yếu tố cần xem xét, chẳng hạn như:
Liệu có khả năng thay đổi thiết kế trong quá trình thực hiện dự án không? Nếu có, điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và thời gian của kiến trúc sư, vì vậy phí của họ có thể cần phải thương lượng lại. Một công trình di sản hay nằm trong khu vực bảo tồn hoặc Khu vực có Vẻ đẹp Tự nhiên Nổi bật (AONB) có khả năng cần nhiều giấy phép hơn các dự án khác, vì vậy phí của kiến trúc sư có thể cao hơn. Các khoản thanh toán cho chính quyền địa phương như phí nộp hồ sơ xin phép xây dựng, kiểm soát xây dựng, v.v., là các khoản bổ sung bên ngoài phí kiến trúc sư. Chi phí di chuyển và in ấn của kiến trúc sư là các khoản bổ sung ngoài phí của họ. VAT sẽ được tính trên chi phí xây dựng và thường là cả phí của kiến trúc sư.
C. KHI NÀO THANH TOÁN:
Kiến trúc sư thường lập hóa đơn hàng tháng. Hoặc họ có thể lập hóa đơn vào cuối các giai đoạn công việc theo chuẩn RIBA như sau:
Các giai đoạn RIBA 0-3 (nghiên cứu khả thi, thiết kế ý tưởng, quy hoạch): 35% phí
Giai đoạn RIBA 4 (thiết kế kỹ thuật): Thêm 35% phí
Các giai đoạn RIBA 5-6 (thi công đến bàn giao): Phần còn lại của phí (30%).
GHI CHÚ :
Bạn không cần phải thanh toán cho toàn bộ dự án chỉ bằng một phương thức thanh toán duy nhất. Bạn có thể thỏa thuận các cấu trúc phí riêng biệt cho từng giai đoạn của dự án. Ví dụ, có thể sẽ hợp lý hơn về mặt tài chính khi trả phí theo thời gian cho một nghiên cứu khả thi ở giai đoạn đầu của dự án, sau đó là một tỷ lệ phần trăm của ngân sách xây dựng hoặc một khoản phí cố định cho các giai đoạn sau.
Bạn có thể tạm dừng dự án ở cuối bất kỳ giai đoạn nào, trước khi tiếp tục đến giai đoạn tiếp theo (các giai đoạn RIBA 0-6). “
—-###xx—-
Vì việc tính phí cũng có liên quan mật thiết đến các giai đoạn của dự án nên em/mình cũng tổng hợp lại về RIBA Plan of Work 2020 (Các Giai Đoạn Đầu Tư Thiết Kế Xây Dựng) để mọi người có cái nhìn tổng thể hơn. 8 giai đoạn này cũng được áp dụng cho tất cả các công trình xây dựng, không phân biệt dự án nhà nước hay tư nhân nhà dân, không phân biệt quy mô cho suốt vòng đời của 1 dự án.
GIAI ĐOẠN 0: XÁC ĐỊNH CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
Mục tiêu: Xác định phương án tốt nhất để đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư (khởi động dự án nếu cần xây dựng).
Công việc chính: Phân tích rủi ro, lập ngân sách sơ bộ, Đánh giá địa điểm, lập kế hoạch tổng thể, Xây dựng "Yêu cầu của Chủ đầu tư".
Kết quả: Quyết định có triển khai dự án hay không.
GIAI ĐOẠN 1: CHUẨN BỊ & LẬP YÊU CẦU ĐỀ BÀI
Mục tiêu: Hoàn thiện Bản Yêu cầu Đề Bài Dự án (Project Brief) và xác nhận tính khả thi.
Công việc chính: Thu thập thông tin địa điểm (khảo sát, quy hoạch), Lập kế hoạch thực hiện và ngân sách sơ bộ . Phát triển các chiến lược chung của dự án (Chiến lược Bền Vững, Chiến Lược Giá , Sức Khỏe Và An Toàn).
Kết quả: Duyệt Bản Yêu cầu Dự án và chuyển sang Giai đoạn 2.
GIAI ĐOẠN 2: THIẾT KẾ Ý TƯỞNG
Mục tiêu: Phê duyệt Ý tưởng Kiến trúc (Architectural Concept) phù hợp với Bản Yêu cầu.
Công việc chính: Phát triển ý tưởng thiết kế, tích hợp yêu cầu kỹ thuật. Phân tích chi phí, điều chỉnh kế hoạch. Đánh giá với chủ đầu tư và các bên liên quan.
Kết quả: Ý tưởng được duyệt, chuyển sang phối hợp không gian.
GIAI ĐOẠN 3: PHỐI HỢP KHÔNG GIAN (THIẾT KẾ CƠ SỞ)
Mục tiêu: Đảm bảo thiết kế kiến trúc và kỹ thuật đồng bộ.
Công việc chính: Phối hợp giữa kiến trúc, kết cấu, MEP. Cập nhật kế hoạch chi phí (Cost Plan) và thông số kỹ thuật (Specification). Chuẩn bị hồ sơ nộp Giấy phép Quy hoạch (thường cuối giai đoạn). Kết quả: Thiết kế cơ sở không gian hoàn chỉnh, sẵn sàng triển khai kỹ thuật.
GIAI ĐOẠN 4: THIẾT KẾ KỸ THUẬT
Mục tiêu: Hoàn thiện hồ sơ thiết kế chi tiết để thi công.
Công việc chính: Triển khai bản vẽ kỹ thuật, tích hợp hệ thống chuyên ngành. Phối hợp với nhà thầu phụ (nếu có). Đảm bảo tuân thủ Quy định Xây dựng (Building Regulations).
Kết quả: Hồ sơ thiết kế đầy đủ, sẵn sàng thi công.
Lưu ý: Giai đoạn 4 và 5 thường chồng lấn.
GIAI ĐOẠN 5: SẢN XUẤT & XÂY DỰNG
Mục tiêu: Hoàn thành công trình và vận hành thử nghiệm.
Công việc chính: Bản Vẽ Shop, Sản xuất vật liệu, thi công trên công trường. Giám sát tiến độ, chất lượng, giải quyết vấn đề phát sinh. Lập Kế hoạch An toàn và tuân thủ CDM.
Kết quả: Công trình đạt Nghiệm thu
GIAI ĐOẠN 6: BÀN GIAO
Mục tiêu: Chuyển giao công trình cho chủ đầu tư.
Công việc chính:
Bàn giao hồ sơ vận hành, hồ sơ an toàn, hồ sơ hoàn công. Sửa chữa lỗi (Defects), đào tạo vận hành. Đánh giá hiệu suất dự án
Kết quả: Kết thúc hợp đồng xây dựng, bắt đầu sử dụng.
GIAI ĐOẠN 7: SỬ DỤNG & BẢO TRÌ
Mục tiêu: Vận hành tối ưu và duy trì công trình trong suốt vòng đời.
Công việc chính: Quản lý cơ sở vật chất . Đánh giá hiệu suất định kỳ . Cập nhật hồ sơ vận hành, thích ứng với nhu cầu mới.
Kết quả: Công trình được sử dụng hiệu quả, kéo dài tuổi thọ.
Lưu ý: Bắt đầu song song với Giai đoạn 6 và kéo dài vô thời hạn.
GHI CHÚ:
Các Phương thức Hợp Đồng: Có thể linh hoạt theo chiến lược (Hợp Đồng Thiết kế Truyền thống, Hợp đồng Design & Build, Hợp đồng Thiết kế & Quản lý Dự Án).
Thông tin trao đổi : Mỗi giai đoạn cần có đầu ra cụ thể (hồ sơ thiết kế, giấy phép, biên bản...) để có thể nghiệm thu.
Các giai đoạn và cách tính phí ở trên cũng có nhiều sự tương đồng với thị trường việt nam đang có. Nhưng việc thiếu hẳn 1 cách tính theo giờ và để quy tụ chung các giai đoạn cho tất cả các loại hình dự án thiết kế 1 cách thống nhất như thế này thì có lẽ câu chuyện nó không chỉ ở các Hội phải làm được những gì mà đồng thời cũng là câu chuyện cộng đồng hành nghề có đồng thuận thống nhất chung được 1 khung sườn thực hiện hay không. Tất nhiên là bối cảnh các nước tư bản phát triển rất khác ở Việt nam, và từng dự án và từng hoàn cảnh cụ thể sẽ có những cách áp dụng khác nhau, nhưng quy định chung này cũng có thể mang tính chất thúc đẩy chung cho cả ngành nghề, tạo ra một thị trường thiết kế công bằng và chất lượng hơn. Bài viết này mang tính chia sẻ kiến thức , không hàm ý là Việt Nam phải áp dụng theo ngay vì chắc chắn sẽ còn nhiều khiên cưỡng, nhưng cũng là một ví dụ, một đích đến mà nếu thực hiện được sẽ có thể là một giải pháp cho những vấn đề về chi phí thiết kế của thị trường thiết kế Việt Nam hiện nay. Nên cũng mong mọi người đóng góp thêm ý kiến để có thể có thêm các góc nhìn đa chiều trong vấn đề này 😃
